近日,房地产市场新掀起了一轮新的买房潮,与之前所不同的是,这一轮火爆的买房潮中心,是被遗忘很久无人问津的二手房市场。小二君身边也有很多亲戚朋友也想选购一套二手房,原因很简单:为了省钱啊!也为了放心啊,然而,二手房真的像我们想象的那样放心安全吗?今天,小二君给大家介绍一下买二手房暗藏的八大隐患。
隐患一:房屋产权不明晰
业主是谁?房屋是否有抵押?这完全可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息,比如房龄,网络信息未必准确,而房龄对一些老房尤为重要,如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题,银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低,而且最高贷款年限也会缩短,考验买家的首付能力和还款能力。再比如动迁房,3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期,过户也有风险。如果遇到卖家毁合同,买家走司法途径也是劳民伤财,值得警惕。
隐患二:卖方资质有问题
一定要对卖家的信息进行核实,卖家是不是权利人,这套房屋一共有多少权利人?是否都同意卖房了?没有得到所有权利人同意,房屋不可能过户。
隐患三:买房者资质有问题
多城市依然仍实行“限购”政策, 因此在房屋交易前,买家是否具备购房资格需要查询清楚,避免“空欢喜一场”。
隐患四:不良中介骗术多
个别不良房产中介人员不规范操作,包括暗地里动手脚“吃差价”,不让上下家见面。因此,签订房屋合同时,买卖双方见面是很重要的环节。此外,个别不良中介会用低价房源吸引买家关注,所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。
隐患五:房屋价格未标清
关于房屋价格的风险,这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”,应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房,但审核下来不是唯一的,那就要收所得税,对下家而言可能要多一笔费用,如果不能协商就会引起纠纷。
隐患六:“做低房价”纠纷多
“做低房价”,已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为,触犯相关法律法规的手段。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险,难维权;对于购房者而言,只能按照做低后的网签价格进行申请,可能会降低购房者贷款的可贷额度,加大购房者的的风险;未来,这套房源再次出售时,如按照差额进行计税,会加大差额并增加相应的税费。
隐患七:时间长、环节多暗藏风险
二手房交易持续时间相对较长,从签订买卖合同到拿到新的房产证,大约需要一个多月。同时,二手房交易涉及环节多,隐含着各种交易风险,买卖双方需加强警惕,交易风险才可防可控。
隐患八:杠杆金额需警惕
税少+交易费少=占用现金少、杠杆总额大!(这点最重要)
很多购房新人可能不知道,二手房交易税费的大头:增值税(无论是5月1日以前的营业税,还是营改增之后的增值税)和个人所得税的支付方其实本应该是卖家!但是,由于国内的卖房市场行情,通常这部分税费都转嫁到由买方支付了!
看到这里,肯定有不少原本打算买二手房的购房者开始担心了:买二手房到底值不值?
买二手房是要看地段的,如果地段稀缺肯定买二手的,如果同一个地段一手跟二手的价格相差不大那肯定买新房!
这时又会有人问了:可是买新房太贵啊,还不能随买随住!
小二君负责任的告诉你:一手精装越来越普遍了,也是节省现金流的好办法!装修也是占用现金流的大大大大坑,买一手精装可以省很多现金,等于以30年周期贷了个装修贷款,想想也是划算的。更不要说,装修本身除了花钱,也花时间、花精力,花了这么多钱也未必能装得比精装修的工装细节更体面、更统一。对了,担心精装材料不好的,实际上,现在已经跟以前不一样了,随便一套房子都是地暖中空标配,真没你想的那么差,更何况还有保修。而自装很多细节也未必能控好。