近日有消息传出，河西一楼盘正酝酿更改户型，由原先200平方米为主的大户型，改成100多平方米的刚需户型。

而在日前一场有关楼市调控政策的座谈会上，万科、金地、招商等一线品牌房企南京公司相关负责人不约而同地表示，在目前刚需主导的市场状态下，他们均在改变市场战略，暂停大户型开发计划，主推中小户型。

一位业内人士表示，随着越来越多的开发商改变开发计划主攻“刚需”，未来两三年内，刚需产品的竞争将日益加剧，会刺激更多的需求释放，市场热销状态下会让这类产品的价格进一步上扬，不少刚需一族或许会越来越吃力。

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调查：上半年销售“前十”楼盘，八成是刚需盘

据了解，由于总价不高、房型不大，这类刚需房源成年轻人结婚及外地人来本地定居首选，目前我市这类项目主要集中在江宁和江北两大板块。

记者昨在位于仙林的保利罗兰香谷项目现场看到，100平方米以下的刚需户型全部贴上了“已售”标签，未贴标签的基本都是140平方米左右的房源。保利梧桐语一位销售人员告诉记者，今年该项目每次新推房源，100平方米的刚需房源基本会在当日售完，“拖后腿”的都是大户型产品。

来自网上房地产数据显示，今年上半年，我市楼市热销排行榜前十名楼盘，八成为刚需楼盘。以6月份南京商品房成交的房源为例，80—100平方米成交量最大，达到了2966套，120平方米以下户型成交量占到了6月份总成交量的76%。“现在在河西，120平方米以下的房源基本找不到。”市民李小姐告诉记者。

来自南京中广置业一份调查报告显示，今年1—7月，投资型客户占比只有2.44%，而2010年的同期占比达到21.9%。该公司7月成交的692套房源中，90平方米以下的占65%。

而世茂地产跟踪的一项客户买房目的的调查报告显示，该公司新推房源在3个月内入住装修的达到78%，而三四年前销售的房源，目前的入住率只有55%，“这说明目前买房的基本以刚需为主。”该公司负责人表示。

应对：顺应市场主攻刚需，不少开发商忙着“大改小”

看中刚需的购买力，我市不少开发商正在调整开发计划。

记者了解到，世茂外滩新城的6号楼日前早已完成规划变更，将原先200平方米以上的豪宅户型，改成主力户型为106平方米的两房和143平方米的三房。

招商地产日前也传出河西G53地块将由原先精装大平层的产品定位变更为刚需产品。与此同时，河西一家主推200平方米大户型项目正考虑将已建好的房源重新分割，改成100多平方米的刚需户型，“在已建成的房型上进行更改很麻烦，究竟怎么改目前还没有确定最终方案。”该项目的一位负责人表示。

一位业内人士透露，江宁一家品牌楼盘也计划把项目中130、140平方米的户型，改成60、70平方米的小户型。

而在日前一场楼市调控主题的座谈会上，南京万科一位负责人表示，他们今年6月份在南部新城新拿了地，根据目前市场情况，这一开发项目的结构将进行调整，力争控制总价让更多刚需客户能消费得起。金地地产一负责人也表示，目前该公司大户型产品开发计划已基本全部停止，主攻刚需产品。

市统计局数据显示，今年上半年，我市住宅投资达339.5亿元，同比增长10%，其中90平方米以下投资额达146.61亿元，同比增长48%，占全部住宅投资比重的43.2%。“刚需户型的投资快速增长，将逐渐转化为市场产品的供应，未来刚需产品将是楼市的主力。”一位业内专家表示。

专家：未来刚需市场需求将进一步释放，产品竞争将加剧

“楼市的限购政策和差别化信贷政策，让投资型和部分改善型客户消费被压抑，大户型房源越来越不好卖，这让开发商不得不调整策略。”南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华表示，未来两三年内，刚需产品的竞争将日益加剧，这将刺激更多的市场需求，“买的人多了，产品价格的上扬空间也就更大了，也就是说，开发商推出的也许是刚需产品，但并不一定是刚需价格，不少刚需一族也许会越来越吃力。”

南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，随着一些大的品牌开发商市场战略的调整以及市场预期的降低，他们将采用高速周转的方式快速拿地、快速开发、快速销售，这将使一些小企业的日子越来越不好过，市场“优胜劣汰”的格局将更加明显。