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壹周楼市观察:“限购”下的沈阳

王怀颖

2018-04-21 14:45:58   房小二网

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“沈七条”规定,今年新增土地供应规模不低于2017年水平,2017年沈阳市域九区合计出让居住用地221万㎡、40宗;限竞持地块:56万㎡、10宗、限价6000-6600元,占全市25%;限购区地块:30万㎡、6宗,占全市14%。也就是说,2018年土拍“稳房价”力度不能低于上述标准,月供住地18万平,目前一季度月均已经完成近17万平,且主要集中在浑南、沈北等区域。而在浑南、沈河、和平三大热门区域进入限购限售范围后,预计接下来将会推出大东、于洪、铁西等区域地块。

4月17日上午,沈阳市人民政府正式下发“限购令”,这也意味着,2018年沈城楼市的“风向标”正式落地。然而,对于“沈七条”的公布,社会各界的观点也不尽一致。那么,“限购”下的沈阳到底发生了什么样的变化呢?房小二网为您汇总如下:

一、土地

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4月19日上午,沈阳土地市场迎来了“限购令”后的首场土拍。铁西、于洪、浑南、沈北等七宗地块共吸金26.4亿元,其中铁西区装备西地块以其最高限定价10000元/建筑平方米的价格,被阳光城以1.68亿元的成交总价竞拍成功,以5%的自持面积竞得该宗地块。共计26家房企经过近30轮的竞价,这场土拍会,不可不谓不热闹、不激烈。

可见,“限购令”在短期内还没有影响到土地市场。

二、房产局

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日前,房产交易大厅依旧人头攒动,其中不少人都是来咨询新政的落地实施情况,而从沈阳房地产交易中心工作人员的口中,我们了解到,关于本次政策的执行标准和具体执行时限目前还没有得到相关通知,具体要以发布的解读为准。

显而易见,本次限购与2011年的限购大相径庭,限购到底该如何执行、何时执行还有待商榷。

三、公积金

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日前,小编从沈阳市住房公积金管理中心获悉,公积金方面已全面落实“沈七条”相关规定,即个人住房公积金贷款额度实行资金流动性系数调节,另调整提取公积金后提取时限。

就目前来看,公积金管理中心是第一个对“限购令”做出反应的一方。

四、市场动态

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进入4月以来,沈阳各大房企纷纷推出新品,例如华润,五地块动工推新盘,还有万科、龙湖、金地等,虽然暂时还没有定价,但从产品类型上看,基本都是以改善为主。目前来看,“限购”并没有限制楼市的热情。

五、银行

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“沈七条”出台次日,沈阳市16个可提供沈阳按揭贷款的入统银行中,有8成以上的银行对首套房贷基准利率进行调整,多数已上浮至1.1倍。其中,中信银行首套房贷利率收紧程度最大,已上调至1.2倍执行,另营口银行因暂无额度而暂停沈阳地区的房贷业务。

而在首付比例方面,工商银行、民生银行、浦发银行、中国银行等13家银行首套房首付比例调整至3成起,二套房首付比例调整至5成起。目前,只有沈阳公积金及吉林银行的首套房首付比例仍旧保持2成,二套房首付比例3成。

银行信贷政策的调整无疑对“富足人群”产生了一定的限制作用,而小编认为,这类投资、投机人群毕竟不占多数,因此,这一政策的调整对于刚需及刚改人群并不会产生过大的弊端影响。

六、全国

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近日,央行宣布,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将各自按照“先借先还”的顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

本次为定向降准,然而依然可释放出流动资金4000亿元,有业内人士认为,央行的这次降准依然会利好楼市。

另,19日晚间,工行相关负责人表示,工行近日将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。

工行这一政策的调整对于楼市无疑是一个利好的信号,且没有任何争议。不过,经过小编理性的分析,工行调整个贷政策的受益人主要是60岁左右的购房人群,对于那些打算与父母共同置业的年轻人群有一定利好,而对于单独购房的年轻人群影响不大。

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截止到小编发稿,“沈七条”已面市整整五天,五天来各方的动作不尽相同,有迅速表态的,也有等待通知的,还有无所畏惧的。那么,接下来的沈阳房地产市场是否会产生其他的变化呢。据小编分析,沈阳楼市或会产生明显趋势性改变。

一、热点区域房价受到抑制,其他区域房价或稳定上调

据了解,2018年一季度沈河、和平两大区域的商品住宅成交价再创新高,分别是11452元/平方米和11038元/平方米,而另一个热门区域浑南区的商品住宅成交价同比上涨22.44%。在这些过热区域,“沈七条”的出台无疑是为了制止投资、投机客的短期炒房行为,因此,必然会产生很明显的效果。当热点区域进入限购,那么,非限购区域就迎来了春天,因此,非限购区域的价格呈上涨趋势是必然的,但是,我们也要看到,在限购的影响下,这种涨势必然是在平稳中逐步上升的。

二、三大限购区域地块或降温,其他区域地块陆续亮相

“沈七条”规定,今年新增土地供应规模不低于2017年水平,2017年沈阳市域九区合计出让居住用地221万㎡、40宗;限竞持地块:56万㎡、10宗、限价6000-6600元,占全市25%;限购区地块:30万㎡、6宗,占全市14%。也就是说,2018年土拍“稳房价”力度不能低于上述标准,月供住地18万平,目前一季度月均已经完成近17万平,且主要集中在浑南、沈北等区域。而在浑南、沈河、和平三大热门区域进入限购限售范围后,预计接下来将会推出大东、于洪、铁西等区域地块。


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