6月12日，上海市徐汇区一幅商办用地被网易以底价19.6亿元竞得，成交楼板价25500元/平方米。这是上海土地市场近期最新的成交动态。除了网易买下的这幅商办用地，上海在6月21日还有一幅位于杨浦区的商办地块即将出让。而在这场土地拍卖结束后，上海2018年上半年土地市场的所有交易全部结束。

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如今在上海土地市场以商办、工业等其他类型土地成交最为活跃，很少看到住宅用地出让。新的游戏规则执行一年多以来，上海的“地王”现象不再频繁出现，拿地的高门槛将大多数中小房企挡在门外，而国企、央企，以及少数行业强者成为上海土地市场的“弄潮儿”。

从2017年上海针对部分土地调整出让方式开始，市场就进入了漫长的静默期。有人说上海土地市场真的降温了，也有人说上海的土地市场是在量价两端的严控下“假装入睡”。

随着供应的传统旺季到来，上海土地市场也似乎有了觉醒的迹象。自5月末到6月初短短十几天，上海一连新挂牌5幅纯住宅用地，规划于7、8月出让，这对整个市场来说无疑将是一针强效兴奋剂。

土地市场假寐

供应锐减、低溢价、出让以商办、工业用地为主、热门土地采用招挂复合方式出让的主流趋势已经在上海持续了一年之久。

根据中国指数研究院的数据显示，2018年1月至5月，上海土地成交金额总计达到377亿元，虽然同比有17%的上升，但排名已经跌落至全国第九。与此同时，当期上海的规划建筑面积已经消失在全国城市排位前十名的名单中，反而同样位于长三角区域的南京、徐州、杭州纷纷上榜。

金策师研究院首席分析师郑亚苏认为，一方面上海财政力量雄厚，不必完全依靠卖地获得收入。另一方面，从2017年下半年开始上海推出大量租赁住房用地，挤占了商品住宅用地份额。再加上为了管控高价地，上海一直在积极落实调控政策。综合多种因素，上海土地出让金明显下跌。

另一点值得关注的是，2018年前5个月上海市各类用地平均溢价率仅为2.52%，比上年同期下降19.91个百分点。其中，住宅用地溢价率为零，比上年同期下降17.78个百分点；商办用地溢价率为4.54%，比上年同期下降32.95%。由此可见，除了供应的减少，上海所执行的拿地规则在平抑价格、严控高地价方面已经开始奏效。

从表面看，上海的土地市场确实成功降温，但这种冷却更像是一种“假寐”。换言之，房企对于上海这片热土的需求从未停止，但拿地规则的严格把关，限制了进入上海土地市场的入口，瞬间过滤掉了大量房企，土地市场能够参与交易的主体数量锐减。

从拿地主体来看，今年1~5月，上海地产有限公司拿地总金额最高，为137.7亿元，旭辉集团以29.8亿元位列次席，但上述两者拿到的也均非住宅用地。当期推出的两块纯住宅用地分别被上海本土开发商大华集团和保利收入囊中。

九龙仓集团有限公司第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥曾在接受中国房地产报记者采访时无奈地表示，由于上海土地政策调整后需要对参与拿地企业进行资格评分，“这让我们失去了进入上海土地市场的资格”。

事实上，很多房企都与九龙仓有着相同的苦恼，不仅是港资房企，大量中小型房企也都在这次资格筛选中被淘汰出局。资金实力和运气不再是在上海拿地的唯一标准，企业的开发能力、运营能力等等因素都左右着土地的归属。在新的游戏规则中一向综合实力雄厚的国企、央企优势逐渐凸显。

“随着游戏规则的改变，中小房企受限，失去了在上海公开市场继续拿地布局的资格，开始关注收并购土地，但当前上海存量市场的竞争依然十分激烈。”上海某房企相关负责人分析称，挤压之下，很多房企选择转向并深入布局长三角其他核心城市。例如，杭州、南京，这些城市虽然也多少有规则限制，但与上海相比仍相对宽松。同时，像徐州、南通、湖州等三四线城市也开始受到房企重视，这种重心的转移一方面是企业自身战略布局的调整，但其中不乏在上海拿地受阻从而转移目标的企业。”

7幅住宅用地待出让

在上海土地市场陷入长久沉寂之后，5月末开始迎来转机。

5月29日，上海市规划和国土资源管理局挂牌宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10纯住宅地块。随后，5月31日再挂出2幅位于青浦的住宅用地。大概一周后，上海市规划和国土资源管理局又将闵行的两块纯住宅用地正式挂牌。

据中国房地产报记者统计，截至目前，上海已有7幅纯住宅用地挂牌等待出让，分别位于青浦华新、青浦徐泾、宝山杨行、闵行吴泾和闵行华漕。而上述7幅土地均将以招挂复合的方式出让，其中有5幅出让时间集中于即将到来的7月。

虽说上述土地在严格的出让条件下仍将大概率以底价成交，但纯住宅用地的放量，无疑能为干渴已久的土地市场高质量“补血”，而新土地的流出也将重新激活房企布局上海的希望。

除了大量住宅用地的挂牌，近期上海还将迎来多幅优质商办地块的出让。据悉，同期上海另有2幅带有住宅性质的商住办地块也将出让，分别位于徐汇和金山新城。此外，黄浦区也将出让1幅商办地块，起始价达到135.8亿元。

6月7日，徐汇区虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块进入预申请阶段，土地性质为商住办。这是自2017年以来，上海推出的首幅位于中环以内含商品住宅属性的地块。地块出让面积达11.83万平方米，起拍价达到98.5亿元，在今年已挂牌的地块中，这一起拍总价位居第三。

租赁用地的加大供应和商办类用地的自持化，是近年土地出让的重要趋势，虹梅街道地块的出让条件中，也在这方面有所体现。该地块的所有商业部分被要求自持不少于20年，办公部分不低于50%的建筑面积亦需自持不少于20年；住宅部分更是要求按出让年限自持建筑面积不低于30%（计30073.1平方米）用于租赁住房，套数不低于550套，这样的供应量，不亚于一些纯租赁住房用地。而过去出让的其他住宅类地块，租赁住房的比重一般在15%。

据河泾地区中介门店介绍，漕河泾园区工作人士较多租住在周边的老式小区，这类人群更青睐30到60平方米的小户型房源。按照该地块租赁住房的最低面积和套数折算，未来的套均面积为54.7平方米，能够符合周边人群的租住需求，并且能弥补周边小户型租住房源普遍房龄较长的缺点。

“虹梅街道地块包括了商办物业高比重自持、住宅部分大比重建设为租赁住房、大体量的配套设施配建、明确的招商目标和运营模式等特点，可以说是近年来上海土地市场发展趋势的一个缩影。”在上海链家市场分析师赵葆根看来，该地块对于招商、运营方面要求无法完成的惩罚性条款十分严厉，这也给开发商的开发资质、招商运营水平提出了较高的要求。考虑到地块较高的总价、较为复杂多样的开发要求，最终很可能会由不同类型的房企，优势互补联合竞拍。

住宅用地与优质地块的放量，即将唤醒“假寐”的上海地市，在“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里的规定下，像这样的集中供应变得越来越难得。对于房企而言，这样难得的机会也是巨大的挑战，最后留下的“精英中的精英”不仅要承担土地开发的责任，同时还将肩负参与城市建设与运营的重责。