后台有一些读者经常自称“刚需”询问买房，尤其是在这一段时间，能够感受到他们在面临外围环境的疑虑。

谈一些看法，不一定对买房子有什么实效，但希望可以有一些认识上的帮助。

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主要是针对“刚需”者。

1、现在的市场环境可以称得上是“预期紊乱”，比如贸易战、房地产调控继续从严（新华社今天又发文）、房地产税要“加快推进”（国家统计局）、高层三番五次重申严防金融风险、股市天天跌等等等等。大气候、小环境，的确都是多年来未有过的变局。后市充满了不确定性，再绝顶的专家，也很难说能够准确把控。这个时候，听谁的都不靠谱。

2、什么叫“刚需”。多数时候，人们一说到“刚需”，似乎陡然生出了很多正义感。但实际上，这个词是需要溯本清源的。用大白话讲，“刚需”是“没有弹性的需求”。首先它要是“需求”，对一件商品有意愿又买得起的，才能叫“需求”，有意愿但买不起那叫“需要”，这个一般人都明白的了。其次，既然是没有弹性，意思就是，即便是在大萧条的时候你还得去买——比如买婚房这种行为，不买房见不到丈母娘，那是得叫“刚需”。根本不考虑升值的因素，但其它的就未必了。是以，在我眼里，“刚需”和“其它的需”，本质上没什么不同。我希望我后台的“刚需”也能早点认识到这一点，越早认识到，越能独立自强，看问题的眼光越能早变，受益无穷。

3、买房需求的分类。从多年对需求观察的经验，可以把买房需求分四类：纯居住、偏居住兼投资、偏投资兼居住、纯投资。市场上多数是中间两者，两端的反而并不占优——“纯投资”如果占上风，那就意味着房地产市场的风险非常大。但真正的只是将买房视作像汽车、空调一样的耐用消耗品的，也同样不占优。大部分人的买房动机，多少都带有一点“投资升值”的考虑——如果不是这样，那么，买房子是永远都不需要考虑“时机”这个变量的，就像人们不需要等到降关税才去买车。只不过有的买房行为，居住的考量多一些——比如买学区房，有的投资的考量多一些——比如买过渡性的小户型。这是房地产的本质决定的，谁也挡不过。这里面，第二、三类相对比较复杂，因为的确考虑的因素会多很多。

4、房地产的本质。说大部分人买房子都多少带点投资的意图，并非是说大家都想着去炒房子，而是说：这是房地产的本质决定的。房地产的本质，一是居住品用来改善家庭居住环境的，二是财富储存的手段，天生带有金融属性。这是人类有私有制以来就形成的——比如“有土斯有财”、“有恒产者有恒心”，古语讲的也是这么个大道理。所以说，站在这个本质上，怎么去看“房住不炒”的国策。我们当然不能说国策错，但“住”和“炒”不是那么泾渭分明的，也无法完全割裂。只能这样理解：“房住不炒”的意思是，让房子更多来满足第一、二种需求，而不是第三、四种，因为“财富储存”是房地产打娘胎里带出来的，谁也没办法打掉。明白了这一点，我们看很多市场现象，是能够更加心平气和一些的。

5、“地段”和“时机”。理解了上面这些，才能理解为什么即便是所谓的“刚需”买房子，也是不但要看“地段”，还要问“时机”。什么样的地段（房子）是好地段（房子），在什么时候买最佳。比如大家都知道后海那是好地段，可是在2007年中买和在2008年底买可是完全不同的成本。我经常在论坛上说的一句话，无论是第一种需求，还是第四种，反正总之一句话：（买了房之后），房价涨了你都开心，跌了你都难受。

6、不奢求抄底。“地段”就是判断一个区域是不是好区域，值不值这个价，望大里说就是，一个城市是不是一个好城市。“时机”就是判断这个时间是不是抄底或者卖出的时间点。选对了“地段”又选对了“时机”的买房人，都是赚大发的——比如深圳（楼盘）历史上的2009一季度、2012一季度、2015一季度等。但我是坚定偏重前者的，过往也写了大量文章论述这个，后者也重要——而且，在日常生活中，大家对购房时机的关注度反而更高一些。相对而言，判断“地段好坏”的确定性要比判断“时机好坏”的确定性高。经常有大咖教别人抄到大底，我也时常做预判。但扪心自问，你越是深入市场去调研，越是觉得深不可测，给一套房子估值那是最难的活儿，抄底这活儿谁都不敢说会。有的时候赌一赌，但绝不能把希望寄在、把精力耗在这上面。时机这东西，瞬息万变、转瞬即逝，撮其大要即可。就是说，大时代看大时机。

7、我会不会被活捉？我个人来说，买房子最重要的事情是选城市。当然了，这篇文章是写给“刚需”的——刚需不存在选城市的问题，在哪里就买哪里。谁买房都会想一个问题：房价会不会跌？我会不会被活捉？嗯，这个我可以肯定的说：会。是价格就会涨也会跌，天底下没有只涨不跌的东西。就是你觉得“钢板一块”的中国房地产，其实也是经历了很多波动的——这些小白未必知晓，但切不要以为中国的房价就是一条直线右上角45度狂飙车。不是那样的，比如像现在已经被捧上天的深圳，2008年的时候还有房子卖1块钱（跌成了负资产）。比如你们看好的海南（楼盘）自由港，回顾那个岛上的房地产历史，可真是：红巾翠袖，搵英雄泪。

8、好城市房价不言顶。每个人买房子都想抄到底，刚需也一样，某些刚需买家抄底的心态反而更甚。但事总有与愿违的时候，如果你买了房子，下一时刻房价不但没涨反而恰恰跌了，你怎么办？千万不要跟我说，跌了没关系我拿着，那一刻一定很煎熬的，不然就没有那么多人去“抗议黑心开发商、砸人家楼盘”了。我只能说，房价跌分为崩盘和调整不同的情况，调整经常有而崩盘不常见。如果是正常的调整，那都不需要太担忧。即便是太不好命，碰到楼市明天发神经崩盘了，我也要很硬气的回你一句：好城市的房价不言顶。如果城市是个好城市，房价大概率还会再创新高。你别不信，像日本那种几十年爬不起来的情况，到现在是个孤例。纽约、硅谷、伦敦、香港、首尔、曼谷，经历过1998东南亚金融风暴、2008全球次贷危机的城市，房价这几年都在创新高。

9、想好内心的需求。这时候买不买房子？纯投资或者纯居住的建议，更好给，但是第二、三种的建议往往最难给，因为这类的买房人，内心需求复杂。相比于第一、四种，他们的资金量更加紧缺——尤其是偏居住兼投资者，就是传说中的的那类“一分钱掰成两半花”的。想选一个在资金范围内最佳的房子，住的也不错，前景也不错，配套也好，学位也好。心情能理解，但的确好难。什么优点都具备的房子，价钱也势必不便宜。价钱能满意，往往都会有些缺陷。这个时候，就是他们最要认真考虑自身需求的时候。没有完美的选择，选择都会有成本。这个光靠建议是没有用的，要多去看房子对比，看房子的过程是拷问自己内心需求的过程，没人能替代。

10、努力投资自己。经常会碰到这样一类问题：感觉后市不妙，如果我现在把房子卖掉，等跌了再买回来怎么样。我觉得说得非常好，如果你能准确知道什么时候跌以及跌多少的话。如果你知道，也告诉我。都能像达里奥那样判准到金融危机了，还不提前跑干啥。但除非是这种情况，其它的正常调整，完全没必要穷折腾。尤其是，你都说自己“刚需”了，还那么在乎价格波动做什么。历史上看，反而那些持房不动的“刚需”，财富积累得最多。我的意思是：崩盘是门大学问，让那些顶级学者去做吧。有那个时间去空担忧，还不如多去埋头学习怎么提高自身判断市场、保卫财富的能力。这世上的确有永远不会亏的投资，就是投资自己。