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成交楼面价环涨66.1% 这些数据告诉你沈阳8月土地市场走势
1883 来源: 房小二网 | 编辑: 郑俊恒 | 2019-09-10 07:59:07 | 分享收藏

8月份,沈阳经营性土地新增供应16宗,总用地面积111.3万平,环比上涨308.8%,与去年同期基本持平。


供应回升,成交下滑,总量趋稳

8月份,沈阳经营性土地新增供应16宗,总用地面积111.3万平,环比上涨308.8%,与去年同期基本持平;成交6宗,总用地面积56.4万平,环比下降66%,同比上涨159.7%,整体呈现供涨销降态势,双端波动趋稳,1-8月的供需比相对于前7个月来看,渐入平衡。

8月无流拍地块产生,成交量下降主要取决于7月少量的土地供应,8月高位供应将促使9月成交回升。


房企面对市场融资收紧与资金回笼任务的双重压力,拿地放缓的现象或将涌现。较前,已有多个品牌房企表态“暂停拿地”,但若有优质土地,仍会考虑竞抢。这是“烟雾弹”还是放缓的趋势?值得关注。




沈北土地入市量领跑全城,仅皇姑供过于求

2019年1-8月份,沈阳经营性土地新增供应69宗,总用地面积516.9万平,环比上涨34.32%;成交54宗,总用地面积390.5万平,环比上涨56.1%,供需双涨,企业拿地欲望值居高,地块入市节奏调控效果明显。


9区中,供需比≥1的区域有8个,仅皇姑区处于供需平衡线以下,和平、皇姑、沈河及大东仍处于低位区,中心城区内可开发土地资源稀少是主因。从供需上看,沈北新区以131.5万平位居供应端第一,铁西区以83.6万平夺得成交榜第一。9月份,沈北新区或将呈现“供需双冠”的局面。




平罗湾新城集中推地,新宜居板块雏形渐露

从各个区域土地供应与成交数据来看,浑南区与沈河区挂零,处于停滞调整期,供需平衡。于洪区新增供应经营性土地5宗,总用地面积50万平,位居8月供应端首位。值得注意的是,地块均位于平罗湾新城内。


据较前于洪区公示的相关规划得知,平罗湾新城南部规划为现代化的城市居住片区,主要以造化为主,融公馆、沈阳恒大西江天悦、民安·海逸康城等项目现已布局在板块内。平罗单元规划定位为北部滨水生态健康居住片区,目前在售项目有沈阳·五彩阳光城、水岸康城及御龙湾在内。


从目前于洪区整体规划来看,平罗湾新城将是继于洪新城、丁香湖板块之后又一宜居新地带。此次集中推地,或是片区未来发展的一种引导暗示。5宗地块集中入市,必将带动整个片区的居住及价值升级、配套环境上的提升。




铁西稳居成交榜首,居住用地“霸屏”

1-8月,沈阳经营性土地共成交54宗,其中居住用地53宗,商业服务业用地仍为1宗。从各区土地成交数量上看,铁西区成交14宗稳居榜首,其中10宗位于沈阳经济技术开发区的中德园与中法生态城规划片区内。


在“一河两岸”与“一城一园一谷”双引擎的驱动下,多家品牌房企开启落地布局,有的是首次进驻,有的是深耕市场。无论房企以何种姿态进入,对片区未来建设发展都是一种有力的促进。




主城区推地减速,三环外仍为“主战场”

从前8个月土地成交环线分布情况来看,三环外仍为房企抢地的“主战场”,占比持续上升,地块主要分布在沈北新区、沈阳经济技术开发区、苏家屯区及浑南区。


目前土地入市主要有两种渠道模式,一种是通过回迁/征收地块翻新入市,此类土地多集中在二环内,出则必抢。还有一种待开发的净地资源,多位于三环外的配套处于发展完善中,此类地块多被房企密切关注,也是市场供应主力。



截至8月,流拍地块共7宗,仅4月份就有6宗,占当月土地总量的43%。8月土拍与挂牌出让的地块数量相等,各占3宗。对比7月,虽在总量上有所减少,但以土拍形式出让的地块数量呈现回升,供应端主动调控土拍市场氛围,与年初“宽松”状态形成鲜明对比。




溢价率与楼面价同步稳涨,房企热衷“优质地”

2019上半年,溢价率走势如同“过山车”下坡段,时至6月出现了“断崖”下滑。进入下半年,楼面价与溢价率均呈现回升态势。8月沈阳平均溢价率为13.1%,成交楼面价4908元/建筑平方米,环比上涨66.1%,对于优质地块而言,房企竞抢意向仍然较强。


无论从单个区域还是全市来看,地价上涨已成现实。地越来越贵,拿地成本越来越高,在这种情况下,不少房企开始与政府进行合作,产城融合项目(PPP模式)备受重视。不仅能拿到不错的土地资源,同时还可享受更多的优惠政策,进而完成了市场布局,一举多得。



8月份,沈阳经营性土地成交6宗,铁西、苏家屯、和平各2宗,总用地面积56.4万平,总出让金额57.7亿元。“双子地块”占据4宗,被三大品牌房企瓜分。恒大“一炮双响”竞得铁西2宗相邻地块,华润置地继续深耕布局苏家屯区,与大悦城控股平分“双子地”,南北为邻。


方大地产以“黑马”身份竞得和平区南堤西路南-3地块,不仅刷新3项区域纪录,同时也是该房企首进和平,与万科翡翠滨江项目对视而立,未来合作共营还是近身肉搏,值得期待。


总结

市场供需端经过6-7月的“蹦极”后,土地溢价率与成交楼面价双涨,但供应端对竞拍限制调控却未放松,仍以严控姿态把脉土地市场。从房企拿地意向上看,品牌房企仍为主力,但其中不乏少数作为“陪客”参拍,交易方式由土拍倾向挂牌也是有因可循。


总体来看,供应端对市场的调控直接作用于企业对未来市场的布局与研判。三季度的最后一个月地市如何,或将影响年底或明年年初的楼市格局走向。

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