沈城被约谈之后的“沈8条”《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》终于出台了，其中第8条是制约沈城住宅“跳涨”的“大杀器”。

内容如下：

严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

在阿宝看来，未来一段时间以内对于住宅投资的热度会锐减，从规则的制定上来看：未来二手住宅的流通性几乎就更小了（5年以内5%以上的增值税）。切记！住宅投资的真谛是“杠杆”与“快周转”；对于投资客而言贷款受限了，而税收又是“快周转”的一个重要要素！一进一出双向受限！！

每一次政策上的重大调整，都预示着另一个好机会就在眼前！与此同时，我们看到了“商铺“的广阔前景。与投资住宅相反，投资住宅看的是：中短期利润，而商铺原本追求的就是长期租金收益！更重要的是商铺产品，不受限购、限贷等调控影响。

有人说受“黑天鹅”事件影响，当下的商业地产并不算十分景气。其实人们的记忆往往仅停留在当前；在2003年“抗非”时期，有魄力投资商铺的投资客们，都实现了资本快速积累。

如今的态势与2003年非常相似，小伙伴们因为短期的商业阵痛暂时迷失了方向。以宝哥的经验来看，无论如何变革，人们的日常生活都需要如下要素：聚会、体验、便捷、即时、交流，单纯的线上经济显然满足不了人们社会的属性。当处于繁华盛世的时代，实体商业更是不可或缺，更何况如今宏观经济还在强调经济“双循环”与消费“内循环”。所以，未来在消费“内循环”打通任督二脉这一年，对于我们捡漏抢商铺是一个绝佳的好时机。

对于商铺的投资而言，往往是在经济的调整期入手，才最合乎时宜。由于商铺不同于住宅，有唯一性的特点，在经济上升期置业商铺不仅价格虚高（租售比偏低），而且置业者还要通过“托关系”，来“抢”好位置的商铺。但是我们回顾过往，往往在经济调整期时入手商铺，不仅不需要托关系“抢”商铺，而且未来的获利空间还会更高。

最具人气流量

城市发展变革不断地更新，但铁西区人口总量一直位列沈阳榜首，老铁西人有着对这片热土深深的挚爱，无论新区如何发展，他们都依然觉得这里才有家的味道。探究铁西的过去，其实真正属于居住区的地方只在二环内，这里不仅有人文情怀，更重要的是这里更有网红氛围。

▲上图：铁西土拍价格一路上扬。

十年间，铁西二环内在享有主城区完善配套的同时，楼价也发生了翻天覆地的变化。通过上图土地价格变化，这也是最直接对该板块价值的反应。这片区域未来品质项目房价会接近2.5万每平米，而且有持续走高的趋势。

在铁西区主城区置业的顾客，90%以上都是自住改善需求的地缘性客户。铁西区主城区，项目入住的头二年，入住率基本可以达到75%以上，特别是有高层住宅项目的园区入住比例会更高。

投资商铺讲求的是”租售比“，有网红氛围的商业街租金自然可观。从业态上来分析，有网红氛围的商业街往往业态十分丰富，不同商家之间自成体系，而且家家经营火爆。随着大开发商的集中入驻，住宅项目越开发越有品质，居住的居民越来越有消费能力，就“倒逼”着网红社区商业街的向西发展趋势。

铁西网红氛围，

代表的不仅仅是消费能力！

开一间花店出售浪漫

假如这里有一间商铺，我们一定会开间花店。在美好和浪漫花店里，能够遇见追求爱情的小伙子和守护爱人的中年男士，他们用花来表达含蓄的爱意。能够遇见天真美丽的少女和温柔娴静的主妇，她们用花来点缀平淡的生活。

开一间咖啡屋放养猫咪

假如这里有一间商铺，我们一定会开间咖啡屋。可以在店里放养可爱的猫咪，这样一来，爱咖啡的人和爱猫咪的人都会光顾。

开一间面包房烘焙甜蜜

假如这里有一间商铺，我们还会开间西点屋，这是每个天生吃货的梦想。新鲜出炉的面包散发出香甜诱人的气味，它们会成为每一位路人在那一秒最理想的食物。

开一间日式料理拥抱情怀

假如这里有一间商铺，我们还会开间料理店。古老的木质装修烘托金色的暖光，小伙伴们默契地忘掉吃快餐时的匆忙吞咽，忘掉时间，忘掉应酬，忘掉烦恼，只关心食物的味道，在这一刻做一名安静的美食家。

周边高档小区云集

就是在您所要考虑的商铺为中心，

东、南、西、北4个方向小区的人口流量。稳定的人口越多越好。

▲上图：热销中的保利云禧商铺

例如保利云禧商铺，环伴龙之梦大都会/红梅文化广场商圈。以保利云禧（1300户）为中心周边汇集了恒大华府、方大胜景、万科蓝山、万科城市阳光、维多利亚国际公馆、鑫丰御景庭、中学、汽车4S店等数万人口流量。未来周围还有待土拍、待规划的新项目、新增人口流量。

文末推荐

得人口流量得天下！

得便捷度，得租金！！保利云禧准现铺！！

只要1.7万元每平起，这只是铁西主城高层住宅的价格！！！

▲上图：保利云禧商铺

1、最具人气流量/高端小区云集：

周边除了保利云禧项目本身的人口流量1300户、近4000人，还涵盖了恒大华府、方大胜景、万科蓝山、万科城市阳光、维多利亚国际公馆、鑫丰御景庭、中小学、汽车4S店等数万人口流量。未来周围还有东北药厂（南厂区）等待土拍、待规划的新住宅项目，可以产生新的人口流量。

2、面积段适中，业态灵活：

保利云禧商铺面积为75-270平，主力面积段集中在150-200平左右，大小适中，经营业态更加灵活。可以满足中西料理、教育、便利店、银行、营业大厅等各类经营需求，而这些需求也正是片区内稀缺的业态类型。门市对街，守园区出入口。而且户型、房源不错。

3、高圈层居多，有消费能力:

因为周边都是近几年的新项目，入住的都是改善型居住人士，未来容易形成网红店。可持续拉升商铺的租金。

4、项目位于铁西一环西，周边配套资源成熟：

地处龙之梦大都会/红梅文化广场商圈，地铁一号线轨道交通、公共交通、中小学等已经完全成型

5、最具网红氛围，铁西商圈一路向西！

从前铁西区的商业中心是沈阳站西出口，后来向西位移至铁西广场，再后来渐渐呈现出向保工街以西爆发的态势。究其原因，还是因为新兴板块、新兴改善小区也在由东向西发展。很显然，既云峰街、兴华街商圈之后，铁西区网红店的下一个热门区域将是卫工街、启工街商圈。

文章写到结尾，我再次强调下，保利云禧准现铺75-279平方米，即将售罄。铁西一环核心段，人口密度大且高消费人群聚集，1.7万每平起买商铺，这完全就是同区域高层的价格。无论你是自用还是出租，都会有丰厚的收益。千载难逢的好机遇，你还在等什么？