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住宅禁售期最长五年 沈阳楼市政策大转向

从“购房零首付”力促去库存,到限制住宅交易强化调控,仅仅一年半的时间,沈阳的楼市政策就出现了大反转。即将出台的楼市调控政策将以“限售”……【详细】

房子采光好不好,看了这个就知道

买房时千挑万选,很多小细节还是容易被忽略,比如房子采光的问题。采光影响到房子整体视觉感受和居住的舒适度,但很多人却不懂如何看采光。小编今天为大家整理了关于采光的一些常识,希望大家看过之后可以做到心中有数。【详细】

沈阳住房公积金各项业务实现全程零收费

沈阳地区17个住房公积金办事大厅全面实行午间不停业、下班遇未办结业务办完为止及“双休日”延时服务;商品房贷款缩短至10个工作日,存量房贷款缩短至15个工作日;沈阳市住房公积金各项业务实现全程零收费……【详细】

1购房能力评估

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2找房

找房首要要素:价位、地段

价格: 4000以下 | 4000-5000 | 5000-6000 | 6000-8000 | 8000以上

区域: 浑南区 | 皇姑区 | 于洪区 | 铁西区 | 和平区 | 沈北新区 | 大东区 | 沈河区 | 苏家屯

项目类型: 普宅 | 洋房 | 商铺 | 公寓 | 别墅

也可以考虑下:环境、配套、学区、开发商实力... 有钱就可以任性

3看房

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  • 03参团看房

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  • 04自主组团

    免费看房全程专业咨询

           

  • 05独家优惠

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4合同

  • 1

    售买双方应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询,如无异议视为双方同意内容。

  • 2

    在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

  • 3

    合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规,并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

认购流程

  • 01

    认筹/排号

  • 02

    交定金

  • 03

    签订认购书

  • 04

    交首付

  • 05

    办贷款

  • 06

    签合同

  • 1、认筹/排号

    认筹金缴纳于楼盘开盘前,是购房者买房诚意的体现。当购房者交纳认筹金后,就获得了此房屋的优先购买权,同时享受购买此房屋的一定优惠。真正售房时,“认筹者”可获优先顺序进行选房。
  • 2、交定金

    定金又称保证金;指在合同订立或履行前支付的一定数额的金钱,是作为担保的方式。
  • 3、签订认购书

    商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
  • 4、交首付

    首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项,当然支付也可以高于这个额度,但是不能低于它,余下的从银行贷款。从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
  • 5、办贷款

    所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时,先预付购房款的一部分,其余房价款向银行贷款,而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证,并由开发商为购房者作担保的行为。
  • 6、签合同

    购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

5贷款

贷款计算器

  • 商业贷款
  • 公积金贷款
  • 组合贷款

办理流程

递交申请及材料 → 银行受理调查 → 银行核实审批 → 双方办理相关手续 → 银行发放贷款

所需材料(复印件请用A4纸型)

贷款预批材料:1、合法的购买住房合同、协议及相关批准文件;2、贷款申请人身份证,户口簿,婚姻证明(验原件收复印件) ;3、买方及配偶的收入证明原件;4、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证(验原件收复印件);5、经办银行认可的有关部门 出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料6、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)。

抵押登记材料:1、买方的房屋所有权证;2、买方的国有土地使用权证;3、抵押物或质押权利清单及权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的证明;4、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

卖方取款材料:1、资金监管协议;2、房产开发商营业执照、资质证书、法人代表身份证;3、房产开发商或代理商的收款帐号。

贷款流程:
  • 征信查询

  • 申请贷款

  • 信贷专员联络

  • 准备材料

  • 等待审核

  • 成功放贷

6交房

01)验房>>

验房程序

一、查看两书一表:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》;面积实测数据对照购房合同上的面积。

二、不交费、不签字、先验房:发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍;套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。

三、房屋完好:签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。

四、交合理费用:(包括:物业管理费(部分含电梯费)、采暖费、垃圾清运费、预存部分水电煤气费)

验房流程及工具

一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟 、强弱电配电箱、强电: 排气插座、开关、照明灯;弱电:可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

四、验房工具:量具: 盒尺、 直角尺、 丁字尺、直尺;电钳工具:插排、万用表、摇表、多用螺丝刀、测电笔、手锤、灯;辅助工具:镜子、手电、纸笔;验房专用工具:JZC-2 型垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、对角检测尺、水电检测锤、活动响鼓锤、钢针小锤等。

验房细节

一、空气检测:首先,业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准,有害物质不超标;其次,根据国家标准,工程竣工以后,开发商要请权威机构进行室内环境检测,并且必须向购房者出具检测报告。

二、电路:购房者可以向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插座、大功率插座等有明确的分路。

三、 吊顶 : 普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断,按照相关规定,隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨,其性能非常稳定,使用寿命也相对较长。

四、 防水 : 在卫生间倒清水试验一下,查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水,各下水处应该流水通畅。

02)缴纳税费>>

  •     契税

    试用范围:商品住房以房地产主管部门契约签证时间为准,存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。

    证明开具:家庭唯一住房证明到行政服务中心契税窗口开具;外地非农户口的还应该持有户口所在地房管部门出具的无房证明。

    征收标准:
    首套房90m²以下普通住宅缴纳总房款1%;
    首套房90m²以上普通住宅缴纳总房款1.5%
    二套90m²以下普通住宅缴纳总房款1%;
    二套90m²以上普通住宅缴纳总房款2%

  • 维修基金

           指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户,并授权业主委员会统一管理和使用基金。只有购买新建住宅物业才需要缴纳,二手房不需要交。

    征收标准:
    电梯房:92元/m²*房屋面积
    非电梯房:63元/m²*房屋面积

  • 其他税费

    印花税:住宅免征,只对商业性质房源收取,税率为万分之五。

    交易过户手续费和登记工本费:对二手房交易征收。

    税种 征收方法
    营业税 2年内:成交价×5%
    2年以上普通住宅不
    征收。
    城建税 营业税的7%
    教育费附加税 营业税的3%

注:以房子交付为准,交付完就可缴契税,拿着契税单子即可去办房产证;如果手头没钱也可以先缓一缓,但是,拖延缴纳契税存在2大风险。
1、如果再买房,名下两套房都会按照二套房的标准来征收契税
2、未来卖房时,营业税及个税2年期限以契税完税时间开始计算

7房产证

  • 房产局办理房产证

    房产证:房源交付后到当地房管局房产交易 办证大厅办理

    办理地点:

    携带证件:购房合同、购房发票、房屋共有人 身份证原件、结婚证(或单身证明)、房屋交 接书

  • 国土局办理土地证

    土地证:是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。

    办理地点:沈阳市规划和国土资源局

    携带证件:房产证,契税证、购房发票、房屋共有人身份证原件、结婚证(或单身证明)

8落户

落户前期准备材料

1 → 申请人常住户口所在地户籍证明或户口簿、身份证(原件和复印件)

2 → 随迁配偶、未成年子女的,应当提供《结婚证》(原件和复印件),配偶、未成年子女常住户口所在地户籍证明或户口簿、身份证(原件和复印件), 当地计划生育部门出具的符合计划生育政策证明(或处罚证明),《出生证》(原件和复印件)

3 → 落户申请报告以及《房屋所有权证》(原件和复印件)

4 → 购房合同原件原件及复印件(未办房产证者提供)和商品房备案证明(附在购房合同内)

5 → 房管部门审核批准的《外地人购买住宅确认表》(第一联申请人收执联)

6 → 申请人高中以上文化程度学历证书(原件和复印件)

7 → 市级以上医院出具的无传染疾病证明

8 → 常住户口所在地公安机关出具的无违法犯罪证明

9 → 填写《入户申请表》

落户前期准备材料

落户前期准备材料
房产名词解释
  • 存量房贷:

    是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。
  • 保障性住房:

    保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
  • 安置房:

    是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人居住使用的房屋。
  • 准现房:

    指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
  • 产权年限:

    房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。
  • 得房率:

    指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。
  • LOFT户型:

    loft户型通常是小户型,高举架,层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍。
  • 存量房:

    指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房。
  • 再上市房:

    是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
  • 央产房:

    央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”,一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。
  • 限价房:

    又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。
  • 使用率:

    使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标,使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小,具有一定参考性。
  • 公摊建筑面积:

    指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
  • 商业贷款:

    商业贷款又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。
  • 定金:

    “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。
  • 订金:

    “订金”目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。
  • 复式住宅:

    复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层。
  • 跃层式住宅:

    所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
  • 进深:

    指建筑物的长度。中国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右。
  • 开间:

    住宅设计中,住宅的开间是指相邻两个横向定位墙体间的距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。