日前，沈阳市房产局官网发布了一份《沈阳市住房发展规划（2018-2020）》文件。涉及到住房供量指标与建设要求、新增土地供应方向与开发行为规章制度、租赁住房市场发展等多方面、多层次指导意见。影响的不仅仅是房地产市场供需双方，还影射到了上下游相关产业的参与者。

1. 产城融合，适度匹配

建立与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配的住房供应体系。针对各类产业集中区域，重点增加居住及生活服务功能，依托公租房及现有闲置厂房等，采取政府筹建、市场化租赁、民营企业自筹住房等模式筹建人才公寓，为人才提供多样化住宅产品，打造不同类型、功能复合的新型产业社区。

【解读】

通过2019年1-9月土地成交位置分布与竞拍附加条件便可清晰看出此项条例的导向性。前三季度共成交68宗经营性土地，其中附有“竞产权无偿移交政府人才/公租住房”等字样地块14宗，占比21%，相比去年增加了12个百分点。同时，铁西区今年推地主要集中在中德产业园服务功能区范围圈内，未来的产城融合发展将是沈阳楼市走向的主动脉。

2. 供需均衡、价格稳定

到2022年建立起多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度和供应体系，实现供需总量均衡、价格运行稳定、结构持续优化、居住条件明显改善、治理水平显著提 升等目标，推动住房市场发展与国民经济总体发展相协调。

【解读】

供需总量均衡、价格运行稳定。意在表明未来楼市将持续调控，以“房住不炒”为主调波动式发展，促进平衡平稳。在房价方面，遏制其上涨过快，有效的保持运行稳定，并不是说要降房价，控制其上涨，而是持续稳态前行。

3. 全市新建商品住房用地供应总量不低于2200公顷

【解读】

从文件公示相关数据可知，2018年沈阳经营性土地供应已超额完成，而2019年前三季度就已接近去年的供应量超额完成了相关供应指标。接下来的四季度，供应端将采取减量、降速、增质来维持市场平稳发展。

4. 全市商品住房供应总量71.13万套、6960万平

存量住房总量80.27万套、6180万平方米左右。五年间，租赁住房供应量保持在62.68 万套左右，其中新建租赁住房2万套、100万平方米；保障性住房供应量保持在 8.84 万套（户）左右，其中新增公租房2.5万套（户），主要采取货币补贴方式实施保障，因地制宜适时开展共有产权住房建设0.2万套左右。

【解读】

2018年沈阳商品住宅供应总面积1359万平，2019年1-9月供应总面积1090万平，根据文件规定的4年供应目标，平均每年需新增供应1740万平。也就是说，在四季度将有大约650万平的是商品住宅要入市。而2019年第三季度市场成交总面积约560万平，四季度供应端需要提速16%才能完成均线。在保证产品持续增量入市需求下，如何保证回笼资金以追求业绩指标完成，值得深思。

5. 装配式建筑占新建建筑比例达到50%，商品住房成品化率达到50%以上。到2022年，城镇居民人均住房建筑面积达到36平左右。

【解读】

通过装配式建筑优化与人均居住面积的提升，改善居住品质与环境，加快建筑施工速度与效率，优化产品属性结构，增强居住舒适度与幸福感。

6. 引导居住人口向副城转移，有效促进人才落户。

围绕我市重点实施的“一主、四副”19城市空间发展战略，推进优势产业集聚，引导居住人口向副城转移。落实“盛京人才战略”，有效解决各类人才多层次住房需求问题。

【解读】

近一段时间，沈阳南北两大副城（沈北新区、苏家屯区）在城区配套建设、产业落地、房地产开发等多个领域得到了较快的发展，主要缘于居住人口转移的引导规划，同时也是沈阳城区向外扩张、优化城心建设配套结构的主要策略。人才落户的有效落实能够进一步解决高位库存的问题，维护市场健康发展。

7. 保持新建商品住房供应总量与市场需求基本平衡。

保持我市住房调控政策连续性和稳定性，加强房地产市场供需双向调节，逐步改善住房供应结构，支持合理住房需求。

【解读】

坚持以“房住不炒”为主基调，供需双端在波动的轨道上平稳前行，优化市场结构，规避两极分化的产生。

8. 培育发展住房租赁市场。

鼓励个人住房出租，盘活存量房源，大力发展机构化、规模化经营主体，多渠道增加市场供应，满足租住需求。

【解读】

重心在于激活二手房市场，通过个人住房出租刺激存量房源的活跃，以求得租房供需双方的平衡。

9. 推动存量住房市场持续发展。

规范市场交易秩序，建立和完善住房资料体系，提高中介机构的服务质量，加快实施存量房网签备案工作，为交易双方提供优质服务。

【解读】

严格控制中介通过恶意提高房价、积压房源扰乱市场秩序，为交易双方打造一个健康、公正的平台，存量房网签备案，就是有效规避的方法之一。

10. 新增土地计划要向人口净流入、住房供求矛盾突出的区域倾斜。

优先满足住宅用地需要，提高住宅用地中公租房、租赁住房、普通商品住房用地供应比例，保障性住房用地应保尽保。

【解读】

何为人口净流入、住房需求矛盾？简单的说就是常住人口明显增多的同时，区域住房供应不足，也就是所谓的供不应求。而从9月份的数据显示，目前9区商品住宅均呈现供过于求，沈北新区实为人口净流入最大的区域，这也是为何该区域供应与成交均位居第二的主要原因。

11. 推进土地转型利用。

对在建商品住房项目，在满足规划条件并符合相关要求的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整；对未开发房地产用地，通过调整土地用途、规划条件，引导转型利用；对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，重新核定土地价款。

【解读】

三个强效的“通行证”，提升拿地欲望与投资信心，优化商品住宅土地属性，放宽在产品建设中的修改需求，有意的将市场主导性转向产品供给方，增强房企主观能动性。

12. 规范土地开发行为。

规范土地出让合同，加强对建设项目全程监管。定期发布项目开发建设信息，形成完善的市场发展环境，提高土地交易信息的成熟度。加强土地整理储备成本的控制与管理，形成科学的地价指数监控机制。

【解读】

从拿地开始到项目建设全程介入，严格把控前期环节，优化流程。

13. 探索因区施策的市场调控机制。

综合考虑我市中心各城区间产业结构、经济社会发展、人口构成、历史传统等因素，以促进住房供给侧与需求端动态平衡为目标，因区施策，实施基于实际需求的差异化调控措施，支持刚需型、改善型等合理住房需求，遏制投机炒作行为，引导需求有序释放，防止市场大起大落。

【解读】

从2018年8月的全城限购到2019年的因城施策，再到现在的“因区施策”，这一系列动作潜移默化的将监管控制从城市释放到区域。权限的释放，松紧自行把控，进一步维护市场健康平稳发展。楼市放松？不能够！

14. 提升高品质住房建设水平。

加快绿色城市、智慧城市和人文城市建设，建立高品质住房建设政策和技术支撑体系，推进沈阳智慧城市建设，提高城市信息化、智能化管理水平。继续发展新型建造方式，推进建筑业供给侧结构性改革。加强建筑设计管理，形成较完备的装配式建筑技术标准体系、系列部品体系、质量控制体系和上下游产业链；同时大力发展钢结构、木结构等装配式建筑，积极化解建筑材料、用工供需不平衡矛盾；推进新建项目“同步规划、同步建设、同步交付”。

【解读】

建筑业是土地与装修两大市场的桥梁，也是承载体。通过标准优化、流程规范、设计管理促进住房建设品质的提升，有助于改善居住环境与城市建设，提升人居满意度。

15. 促进养老地产有序发展。

充分发挥养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能，鼓励房地产企业提升适老化设计水平，整合社区型养老、机构型养老、医养结合型养老模式，促进养老地产在医疗护理、休闲健身、医疗康复、健康管理、养老养生等方面形成产业链条，鼓励房地产企业与专业医疗机构合作，支持新建小区配建养老服务设施，满足不同需求。

【解读】

养老地产一直是全国范围内的热门话题，在现今人口逐步迈向老龄化的时代，小区配建养老服务设施应是硬性指标需求。它所带动的不仅仅是养老单一模块，更多的是链带相关产业同步提升，重心在于优化住宅项目配套的完善度。