近两年，在“房住不炒”的大方针下，一波又一波的楼市调控政策接连出台。但不论政策如何变，学区房以其稀缺、抗跌的属性，保持着我自岿然不动的态势。众所周知，皇姑区省实验“最强”二手老破小已经出现了5W+的挂牌单价，能够尽早入手一套稳妥的二手学区房是家长高瞻远瞩、势在必行的操作。

但二手房交易的猫腻相信过来人都有所体会，如何避过交易中的坑可愁坏了大部分家长。

那么今天，本文就为大家带来一份避坑攻略，各位家长赶快收藏吧！

学区房、学位房要分清

关于两者的区别，请参考学区房、学位房傻傻分不清？今天让你一文读懂！ 一文，在此不过多赘述。如果明确知道自己买的是哪种类型的二手房，那问题就不大：学位房就一定要弄清楚接盘后的学位是否还可用，并在合同中明确责任，避免发生纠纷一无所有；如果是学区房，那就一定要弄清楚户籍状况、入学资质问题。

户籍状况、入学资质

那么目前沈阳学区涉及的户口要求是怎样的呢？我们一起来看看。

7月31日，沈阳市教育局公布了2020年义务教育中小学学区划分方案，各区对户口的要求如下：

和平区：

房屋性质为普通住宅的，要求房证、户口簿两证合一；人户合一；房主为父母（父母无房的需提供无房证明，可为祖父母或外祖父母，且与祖父母或外祖父母同房同住），与父母同户同住；房证、全家户口2年以上（8月31日前）；到2021年，要求房证、全家户口满3年以上。不符合上述要求的，按相对就近，回避学位紧张学校原则进行分配。

铁西区：

对于学位特别紧张的学校，从2021年开始，要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。凡是阳光分班后补报的学生，均回避学位紧张学校。

沈河区：

学位紧张学校继续执行户籍转入时间限制，户口簿、房证两证统一，人户不分开，学生与父母同住，户口、房证3年以上。

新增学位紧张学校，2020年要求户口簿、房证两证统一，人户不分开，学生与父母同住，房证、户口均满1年以上；2021年，要求房证、户口均满2年以上；2022年，要求房证、户口均满3年以上。

大东区：

房证、户口簿两证统一，房主、户主均为适龄儿童父母，三人同一户口簿。父母无房的需由市不动产登记中心开具无房证明，方可以祖父母或外祖父母房产为入学依据，且适龄儿童、父母与老人同户并实际居住。2020年入学，房证、户口需满2年以上（8月31日前）；到2021年地求房证、户口满3年以上。

皇姑区：

要求房证、户口簿统一、实地居住、人户不分。两证不统一、人户分离的由教育局按照相对就近原则统一分配。原则上2020年要求房证、户口满2年以上；2021年要求房证、户口满3年以上。不符合上述条件的，按相对就近，避开学位紧张学校的原则统一分配。

浑南区：

2020年，学位紧张学校，要求两证（房证、房口本）合一满三年以上。（8月31日前）

于洪区：

合作学校的小学，对二手房的要求为需更名落户满6年。

沈北新区：

对于学位紧张的行政区域，每套普通住宅自首次入学登记起，每6年只对应1个小学学位，每3年只对应一个初中学位。每套具有居住属性的商业房产自首次入学登记起，每9年同一个家庭只对应1个小学学位和1个初中学位（非独生子女家庭除外）

各区都对户籍状况、入学资质做了要求。因此在购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致。必要时可向教育部门、学校招生办等进行详细的咨询，避免耽误孩子的正常就学。

以上就是当下购买学区二手房所涉及的政策相关问题。抛开学区问题，我们再来谈谈购买二手房时如何避免多花冤枉钱。

熟知二手房交易的税费

买卖二手房，需缴纳增值税、契税、个税。

值得注意的是，在2020年9月6日沈阳发布的房地产调控文件“沈八条”中，对二手房转卖的增值税，做了调整：目前沈阳二手房交易的增值税，只有满五年才可免，之前的满两年就免增值税已经成为过去式。

正常的交易，除了三大税费还需要缴纳80元的不动产登记费，以及中介门店的中介服务费。

另外提醒一下各位购房者，目前有不少无良中介会宣称：交多少多少钱可以提升各项税费的办理进度，其实都是坑钱的骗局。

沈阳目前已全面开启“一窗受理、并行办理”模式，不到30分钟就可办完全部手续！“一窗受理”即缴税窗口、登记窗口“合二为一”，可以高效完成不动产登记与税收申报流程。改变了原办理二手房过户先跑税务部门缴税、再赴登记机构申请的状况。

沈阳市不动产登记中心副主任吕开宇告诉记者，“不动产登记”一窗受理要件有6个，分别是：

●不动产登记申请书（可在窗口打印）

●房屋所有权证或不动产权证书原件

●买卖双方身份证明原件（查验原件留存复印件），委●托代理人需提供委托公证书和委托代理人身份证明原件

●房地产买卖合同（可在窗口打印）

●契税完税证明原件（契证或完税凭证及申报表）

●个人房屋交易涉税法律事项声明书

据悉，这次不动产登记“一窗受理”改革创新在全市范围内同步启动。市不动产登记中心及各分中心都设立了“一窗受理”的综合窗口”，实现“全市一盘棋”，市区两级“一同上线”。

市民在沈阳各个区域办理不动产登记业务，均可享受“一窗受理”带来的便利。下一步，市不动产登记中心与市税务局将继续深化“一窗受理”服务，扩大集成服务的范围，增加联办窗口的数量。

所以，这种操作流程，购房者自己就能办，不要听中介瞎忽悠坑你钱。

多家中介对比房源避免阴阳合同

啥是阴阳合同？

举例：有一个中介，他为了多赚钱，说了一些借口阻止买卖双方见面，最后中介跟买家签的合同是200万，而卖家签的合同是160万。

这就是所谓的“阴阳合同” 。而学区房的价值不用多说，如果沈阳的黑心中介以阴阳合同去操作买卖学区房，不明所以的客户轻易就会多掏十几万甚至几十万！

那么如何避免被阴阳合同坑呢？

1、无论在什么情况下买、卖、中介三方都得会面；确认产权人、决策人。如果不是，终止谈判。

2、卖房不签独家委托合同。现在很多中介都会告诉卖家，我们实力很好，我们有很多客户，你一定要独家委托给我们帮你卖。这种情况千万不要轻易相信。

3、买房也不要“一棵树上吊死”。多走多看，多问两家中介是否能问到同一房源。防止独家委托，被中介赚高额差价。

一定要做产权调查

这个很重要。它证明房子的产权和持有人的详细信息。如果中介不给提供产调，或者用种种理由唐塞敷衍，都要警惕。也许会说，给签一份补充协议吧，也不能答应。应该立刻去相关部门查询打印。如果网签没有相关信息，可以确定此房一定有问题。

这时，坚决不能交首付款。如果交了首付，就证明你默认房子的产权归属，如果小产权房或者司法扣押、产权不清晰、未办理房产证等。遇到卖方恶意抵押或一房多卖等，首付将会血本无归。

以上就是买学区二手房及普通二手房常见的大坑，购房者在购房的前、中、后一定要仔细了解政策、知识，确保自己能买到称心如意的学区房、二手房。