沉寂了一个多月的沈阳土拍市场下周(9月25日)将有四宗土地进行拍卖,分别是皇姑区物资局-1地块;皇姑区北四台子村二期-2地块;沈北新区原和信恒地块;浑南区GN-AT-01-04-1地块。
四宗将要拍卖的土地总面积为471750.38平方米,其中,两块位于皇姑区,一块位于沈北新区,一块位于浑南区,设定供地状态均为净地。起拍价最低的为沈北原和信恒地块,2790元/建筑平方米;最高的为浑南区地块,起拍价9291元/建筑平方米。
皇姑两宗土地“待嫁”
本次土拍皇姑两宗地块和浑南地块值得关注,一宗是皇姑区物资局-1地块,该地块占地10625.89平方米,名副其实的“迷你”地块,位置紧邻虹桥中学南校区,仅一街之隔,未来项目或将成为虹桥学区。另外,该地块有商业自持要求,商业配比为18-20%,该地块采取“限地价、竞地块范围内无偿移交政府租赁住房”模式。
皇姑北四台子村二期-2地块位于黄河北大街与文大路交汇西侧,占地面积163183.25平方米。该地块外有无偿代建学校的要求,同时有地块外配建社区文化中心的要求和回迁安置要求,采取“限地价、竞地价范围内产权无偿移交给政府租赁住房”模式。
“沈八条”第二条规定:制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法,加强全过程监管,保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。
学区房不兑现、出入道路未修、周边规划配套没有如期呈现等现象,曾困扰着众多购房者。但本条调控对配套设施建设有了硬性要求,必须和项目同步完成,这就对开发企业无论在地块内还是地块外的配建都提出严格标准,房企在拿地时也要掂量掂量自己,能否如约履行。
浑南绝版地块或成焦点
浑南区GN-AT-01-04-1地块,占地面积为113440平方米。公示的四至显示,该地块位于浑南区金阳大街与浑南西路交汇处,东至金阳大街西侧规划绿线;西至树台街东侧道路红线;南至浑南西路北侧规划绿线;北至长白南路南侧道路红线。
地块东南侧是地铁9号线金阳大街站,东北侧是辽宁实验中学浑南附属学校,西北长白南路即长白岛板块,地理位置非常优越。起拍价为9291元/建筑平方米,最高限价9500元/建筑平方米,该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式,预计拿地总价约为21.55亿元,未来产品入市的价格势必超过2万+。
另外,该地块商业比例不超过10%,绿化率不低于35%,容积率不大于2.0,纯正的高品质低密住宅区,未来在居住舒适度和品质上丝毫不会逊于长白岛板块。
紧邻长白岛板块,有学校,有地铁,向西可享受长白万象汇商圈,向东是奥体商圈,向南是新市府板块,向北是浑河以及青年大街金廊,可以说该地块集万千宠爱于一身。但是,如果想拿下这块极优质的地块,需至少支付21.55亿元的代价。
根据“沈八条”第一条的规定:严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
涉及到的土地“限竞”调控之风从2019年土拍市场就已经开始变强,尤其在今年土地附加条件中已成为常态。但,“限房价”却并未出现过,一旦被执行,将对房企形成重创。另外,最高限价9500元/建筑平方米,一旦成交,将创造浑南区拿地单价最高纪录。21.55亿的成交价也将迈入沈阳房企拿地的中高门槛,种种因素左右下,房企还敢“挥金如土”吗?
写在最后
受新政调控的影响,房企在拿地上会做出更多权衡,但市场上稀缺资源的出现还是会引起房企之间的争夺,毕竟对于一线开发企业来说,更注重品牌和口碑,况且多年来从上至下的运营机制基本在红线以内。
直白点说,一线大开都有底线,说到能做到,不确定的事也不随便承诺,工程质量过关、配建要求如期履行、手续齐全、如期交房、后期物业服务到位等等。调控一直都有,而此次只是加强了相关方面的措施。原来就是班里的“三好学生”,班主任要求加强纪律、严于律己,照做就是了。
未来,稀缺地块资源的争夺战将成为一线大开的舞台,小型房企或将受政策影响选择“抱大腿”或直接退场。
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