“沈八条”落地，看9.25土拍房企热情几许
大宝
2020-09-23 17:31:16 房小二网原创
9月份沈阳房地产市场最具影响力的事件，莫过于“沈八条”的发布。在最新的调控政策中，严格住房用地出让溢价率管控、房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本等要求被再次“拎出来”单说。如果配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本的要求被严格监督执行，那么后续势必会影响房企的拿地热情。9月25日（本周五）的土拍便是检验“沈八条”执行力度的日子。当天浑南、皇姑、沈北四宗地将入市公开拍卖。地块位于皇姑区，土地面积10625.89平方米，用地性质为二类居住用地、商业用地，容积率不大于2.5，商业比例18%-20%，起拍价格6510元/建筑平方米。该地块有商业自持要求，采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价6900元/建筑平方米。南侧为中海寰宇天下，东侧为荣盛昆山豪庭，同时拥有十分成熟的社区商业配套资源。
地块在虹桥中学斜对角，仅相隔一条马路，未来的学区还需要看后续的划分。近两年我们可以看到，主城一环内供地多以迷你地块为主。老城所具备的各种生活配套优势也是新兴板块无法比拟的。值得关注的是，该地块的最高限价仅为6900元/建筑平方米，如此低价可能跟竞买文件要求的“商业自持不少于10年”有关。地块土地面积163183.25平方米，用地性质为二类居住用地、商业用地（B1），容积率不大于2.0，商业比例13%-15%，起拍价格4500元/建筑平方米。该地块外有无偿代建学校要求、地块外配建社区文化中心要求、地块内有回迁安置要求。该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价5600元/建筑平方米。地块周围有万科、恒大、保利、中冶、碧桂园、华润等原住民，居住的氛围非常好。
配套方面珠江五校、虹桥中学、沈师大附属学校优质教育配套加持；沈阳师范大学地铁很近，还有贯通南北的黄河大街，交通上很便利；万科的底商以及华强商场足以满足日常的购物需求。
说到本次出让的北四台子村二期-2地块，就不得不提一下今年2月份出让的北四台子村二期-1地块。两者相邻，北四台子村二期-1地块最终顶价成交，楼面价为5400元/建筑平方米，同时有16400平的高比例配建，而今已经定名为龙湖锦璘原著。本次的北四台子村二期-2地块，体量为北四台子村二期-1地块的二倍以上，尽管地块的附属条件较多，但如此富余的土地的确有更大的施展空间。至于地块能否触顶成交并再次出现高比例配建，就看哪家房企“豁的出去了”。地块土地面积184501平方米，用地性质为二类居住用地，容积率不大于1.8，商业比例13%-15%，起拍价格2790元/建筑平方米。该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价3350元/建筑平方米。18.4万方算是近两年比较罕见的体量了，经过实地查看，地块目前同为净地。由区位可见，地块位于当前蒲河板块的核心位置，周边若干项目都是关注度比较高的楼盘。
起拍价格2790元/建筑平方米，最高限价3350元/建筑平方米的价格范围，对比之前出让的地块来看算是合理区间。笔者预测，该宗地大概率会被深耕沈北的房企所得。地块位于浑南区，土地面积113440.24平方米，用地性质为二类居住用地(R2)，容积率不大于2.0，商业比例不大于10%，起拍价格9291元/建筑平方米。该地块该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式，最高限价9500元/建筑平方米。浑南这个位置没啥可说的了，妥妥的核心位置，目前已经是净地。说该宗地为本场土拍最受关注的一点也不为过。金阳大街板块目前的居住氛围相当成熟，地块周围可见中海和平之门、万锦香樟树、荣盛爱家郦都、名流公馆、佳兆业悦峰等多个住区。东南侧就是地铁9号线金阳大街站，商业集中、医疗资源够用，而且体量有11万方，相当稀缺。回顾近两年的浑南土拍，主要集中在三环开外，相关楼盘大都打着新市府、新浑南的字眼进行宣传。但，本次出让的GN-AT01-04-1地块，是实实在在的“老浑南”了。其东侧直线3公里便是浑南最繁华的奥体商圈。地块起拍总价高达21.08亿元，注定由实力雄厚的房企拿下。再看地块不少于35%的绿化、80米的限高、2.0的容积率、不超10%的商业占比，浑南三环内如此方方正正的优质地块，几近绝版。一座三环内低密品质住宅即将拔地而起。
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