转眼间，2023年过半，楼市已经进入了“下半场”。

回望上半年，房地产市场犹如“激流勇进”、逆水行舟，从国家统计发布的相关指数上看，无论是开发投资还是新建、施工等数据，均呈现不同程度的下降趋势。

在这样的背景下，利好政策集中轰炸，拒不完全统计，松绑类政策出台总计超130次，覆盖城市多达130个，其中沈阳发布利好政策20余条。

那么从国家的角度来看，对全国楼市输出了哪些重要措施呢？

1月，落实金融16条、房贷利率下调、差别化信贷政策及对未来市场发展进行定调；

2月，启动不动产投资基金、做好风险防控、用好政策工具箱、完善租赁市场；

3月，租购并举、防范化解优质头部房企风险、下调存款准备金率0.25个百分点；

4月，再次强调“因城施策”、不动产统一登记全面启动、推动发地产发展新模式；

5月，中介服务费分档定价、推动行业重组并购；

6月，发挥“第二支箭”作用，6月LPR下调10个基点，扩大金融产品与服务供给。

总结一下，上半年，政策端主要向金融市场倾斜，通过“软着陆”来维护房地产市场的健康发展与良性循环。

沈阳，在政策的“保护伞”下，整体走势与国家同向而行，近一年内，量价同步小幅回落，幅度明显收窄。

通过楼市半年数据，可以看到，5年成交量缩水56%

2018年沈阳全面实施限购，在随后的5年期间，土地“两集中”、三道红线等新规出现与疫情的突然爆发，让这个支柱型产业“饱经风霜”。

与其说房地产行业在“挤水”，不如说市场在沉淀。

2023年，疫情战役的结束，对房企而言，宛如经历了一场“渡劫”，有不少禁不住考验的企业提前“下车”，也有很多优质房企不仅坚如磐石，反向布局市场，持续扩张。

另外，在半年数据上，也呈现出了明显的降幅收缩迹象，市场在向好的方向发展，这会不会是一个触底反弹的信号呢？下半年的市场表现，尤为重要。

量价先扬后抑

2023年6月，沈阳新房成交面积55.4万平，对比去年同期下降了47.5%，成交价为11088元/平，同比下降了近8%，对比疫情前，成交面积缩水了近60%，市场出现急速跳水。

库存与去化周期持续下降

据最新市场数据统计，6月商品住宅库存总面积约1098万平，对比上个月减少24万平，对比去年同期，减少了360万平；去化周期约为20.8个月，对比上个月减少0.4个月，已连续4个月下行。

随着库存量的持续下降，个别项目在无新品供应的情况下，可选空间持续压缩，对楼盘、对企业而言，并不见得是一件好事儿，甚至可能出现退市的现象。

而购房者在选择房源时，因新品入市量急剧下降，去化速度可能会出现放缓。所以，接下来的沈阳楼市，亟需新盘或新品或新地供应成交，来刺激一下略显乏力的市场。

皇姑区去化周期最短

6月，全市九区之中，浑南区以269万平的库存面积稳居首位，对比上个月有所减少；库存量最少的为皇姑区，仅为59万平，主要集中在首府新区。

在去化周期上，皇姑区去化周期最短，已不足10个月。浑南、和平及沈河，三个区域的去化周期相对较长，一是早期的顽固产品未去化，二是高房价高门槛限制了目标客群。

成交回升至年内高位，半年翘尾

6月，沈阳商品住宅供应面积31万平，环比下降3.5%，同比下降50.8%；成交面积约55.4万平，环比上涨35.1%，同比下降47.5%；备案均价约为11088元/平，环比上涨1.2%，同比下降8%。

还记得上个月，笔者预判“6月或因房交会的举行，在成交量上或有一定回升”吗？结果印证了市场的走势与笔者想的一样。购房需求始终存在，但强度相比往年有所减弱。

浑南区荣登榜首，铁西供应最多

6月浑南成交约13万平，位居九区之首，沈北与皇姑依次位列其后。在价格上，沈河区以21454元/平的高价领跑全市，区位及配套资源决定了楼盘价值。

在产品供应方面，铁西区入市量最大，其中主城内的天易晶城·米兰颂二期迎来开盘入市，吸引了全市业内及购房者的普遍关注，另外经开区内的万科、美的置业、招商蛇口等企业旗下项目均有新品入市。虽然成交位列第三，但区域产品供应“后劲十足”。

铁西经开蝉联冠军，东湖跃进前五

6月，沈阳铁西经济技术开发区以390套的成交量稳居首位，与沈北新区的的七星大街板块备案成交量相差仅8套，两大板块在资源优势与片区发展上，独具一格，市场受众客群略有差异。

从成交价上看，超过一半的板块成交价格在万元以内，正面反映出目前客群对房价的心理预期处于低位阶段。

小户型成交上升，改善产品仍为主力

从商品住宅户型面积成交套数上看，100-120平再次逆转，成为市场成交主力。80平以下的小户型产品有了明显的提升，早期库存+置业预期降低，促使部分客群在户型面积选择上有所下调，但并不影响整个市场中户型结构的组成。

二至三环成交占比上升，二环内置业空间收缩

据统计，2023年6月份，二至三环间商品住宅成交套数占比33%，对比5月增加了1个百分点，前6个月成交占比大势上涨，二环内的成交量持续下沉。

受二环主城业空间的持续收缩，客群将被挤压至二环外，也就是目前二至三环成交上涨的主要原因。随着土地资源的持续边缘化，这种态势可能会继续加剧。 

写在最后

房贷利率的持续下调，让购房者真真实实的享受到了利好，月供对比之后明显减少，市场成交量的回升，就是最有力的证明。

但从整个环境来看，市场回温程度有限，未来成交量大概率在30-50万平迂回。

下半年已经开始，今年的金九银十的“纯度”，相比往年会有所提升吗？

拭目以待！ 

文中数据来源：新峰数据