2023.12.9 星期六 天气：晴
“品牌房企”年底亮剑 土地市场回归“价高者得”
2023年以来，随着疫情管控的放开，年初房地产行业迎来了一轮前期积压需求的集中释放。中央和地方也鲜明地多次释放了“稳地产”信号，优化集中供地制度为“预供地清单”以适应当前市场环境，金融方面降准降息减轻居民融资成本压力，允许房价连续下跌城市利率突破LPR下限。地方层面在2022年基础上进一步放松调控并适度扶持自住需求，但是频次与力度均已经出现了边际下降。
从房地产市场实际走势来看，行业供求双方均出现了明显的风险偏好下降。土地市场方面虽然频频出现高溢价成交，但是从整体角度来看仍是点状回暖，只有少数核心城市的市区优质地块可保持热度，且上半年大多数城市未能完成预供地中的供地计划，大量无人问津的远郊地块未能如期进入工地公告。
自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整。整体呈现“松－紧－松”的格局。如今，多个城市取消“地价上限制”，土拍市场再度向市场化过渡。
2023年，沈阳土地市场结果已定，“品牌房企”年底亮剑，具体表现如何，请往下看！
上半年沈阳商品住宅地块0成交
成交32宗地块，无一宗商业住宅地块，总面积约203万平方米，这是沈阳土地市场上半年交出的答卷。据统计，上半年沈阳成交地块以工业用地为主，涉及多个大项目。
就成交区域来看，2023年上半年，浑南区成交13宗地块，苏家屯区成交7宗，铁西区成交3宗，沈北新区成交5宗，于洪区成交2宗，皇姑区成交1宗，大东区成交1宗。
从用地性质来看，2023年上半年，沈阳共成交25宗工业用地，沈阳亿纬锂能有限公司、中国航发沈阳黎明航空发动机有限责任公司、沈阳航飞产业园有限公司、沈阳数字经济产业园发展有限公司等企业纷纷“摘地”，多个大项目落地。
另外，上半年沈阳还成交1宗商业用地、1宗教育科研用地、1宗科研用地、2宗加油站用地、1宗物流仓储用地。
值得关注的是，6月13日，2023年度沈阳首宗宅地通过挂牌顺利成交。该地块名为中关村G93，将全部用于保障性租赁住房建设。
从上半年成交情况来看，开发房企拿地更为谨慎，品牌开发企业集体“神隐”的背后，离不开行业深度调整背景下，企业自身规模收缩、战略调整的客观原因，当然也离不开对沈阳市场信心不足的主观原因。
受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”，“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一。
在当前市场情况下，保证去化率，让有效回款尽快充盈现金流量表，已成为房企投资拿地的新规律。
下半年成交11宗住宅用地 “品牌房企”年底亮剑
2023年截止至今，沈阳共成交居住用地12宗，其中一宗用于保障性租赁住房建设，可用于新建商品住宅开发的11宗地块成功出让都在下半年，且均以底价成交。
从成交的11宗地块成交情况来看，多数拿地房企均为新注册的公司，而“高深东路南-1地块”以土地成交单价5500元/建筑平方米，成交总价约3.85亿元，被中海成功摘得。其余地块拿地企业未来将以何种模式进行开发，将成为地块走势的重点。
从溢价率方面来看，今年依旧延续去年的节奏，持续归零，也足以说明今年沈阳地产市场态势的严峻性。
其实，今年市场态势严峻从上半年就有迹象表明。今年4月份，中国土地市场网发布了“2023年沈阳市市本级公布住宅用地供地清单”，拟出让清单中共列出16宗地块，宗地总面积82.54公顷，供地方式为挂牌出让，最晚拟供应时间为2023年9月30日。紧接着，沈阳市自然资源局披露2023年度全市住宅用地计划供应145.7公顷，计划供应量相对去年减少了一半以上。
近日，供地清单中仅有的16宗地块也遭到削减。原清单中的东药南厂区、雅馨苑北-1、雅馨苑北-2、北陵农场（一期）、北陵农场（二期）、辽宁广电印刷厂、祝科街东浑南中路北、浑南中路北文德街西、莫子山路北-1、丁香湖滨湖区A-2号、平罗湾2号、小青02东-1B地块由于不具备公告条件被调出。调整后，原16宗拟出让地块仅剩高官台东街东-2地块1宗，宗地面积0.78公顷。
虽然中海在2023年年底“亮剑”拿地，但并不足以影响土拍市场大势。多数品牌房企集体隐身，一方面说明开发商目前以去化为主；另一方面也说明，品牌房企依旧对市场持保守观望态度。沈阳楼市整体状况不佳，大开发商拿地欲望不高也是理所当然。
值得关注的是，沈阳土地供应在缩量的同时更注重地块质量，这使得入市地块兼具较高的发展潜力和投资价值，更加适应目前市场需求。供应调整后，更为合理的住宅用地供给，将进一步保障住宅市场供求关系平衡。
取消地价上限 土拍重回“价高者得”
2021年沈阳土地供应开始执行“两集中”制度。4月30日，第一次集中供地从前期报名到现场的竞拍环节，22宗地块出让共揽金197.86亿元，无一流拍，11宗地摸顶限价成交，10宗地进入竞配建环节，保利、万科、华润、招商、远洋、佳兆业、旭辉等大型开发商纷纷下场拿地，有所斩获，土地拍卖热度可见一斑。
随着第二轮集中供地开始，沈阳率先感受到了土地拍卖市场分化后的阵阵寒意。原计划推出的46宗地块仅有19宗土地顺利成交，超半数地块终止交易、流拍，不过，当时还能看到龙湖、金地、中海等大型房企的身影。
而后土地出让断崖式下跌，在当年第三次集中供地中，大开发商集体“隐身”，城投代替出场。仅8宗地块成功出让，其中7宗地块底价成交，其余19宗地块惨遭流拍，流拍的土地货值超过70亿元。
到了2022年，沈阳全年只完成了两轮集中供地，第一轮流拍率20%，第二轮流拍率23%，仅成交了14宗住宅地块，其中有8宗土地由国资背景的沈阳地铁接盘。两轮集中供地共成交76.7万平方米。
今年9月底，自然资源部下发了一项重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的地价限制，这意味着许多城市实施已久的“土地限价”规则将被打破。
据统计，截至11月21日，22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。值得注意的是，宁波虽然还在执行“限地价、摇号”的方式，但是最新挂牌出让的两宗地块溢价率调整为30%，明显放宽了价格限制。
笔者认为，多地土拍重回“价高者得”，是因时因势因城施策之举，其真正意义在于弱市下修复不动产资产的流动性，夯实销售市场企稳回升基础，提升房企扩表投资积极性，提振市场信心。
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