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房产交易指南

(一)买房篇

买房怎么选地段?

孟母三迁的故事实际上讲述了一个古代房奴买房选房的曲折经历,而千百年来,房地产价值的三大决定因素依然未变,它们分别是:一地段;二地段;三还是地段!究竟在买房时应该如何选地段?以下是房小二网的意见,供未来的买家参考。

1.首选是你所在城市的次繁华生活区,这里靠近市中心闹市,却又有一定距离,有便捷的交通 (轨道交通、高架道路等)通往市中心。商业味道降低,生活味道很浓,但是由于集中着早期居民区,新房供应量一般不大,但会有很多二手房转手。相比闹市具有一定社区规模,居住性略强,生活成本相比闹市略低。这类区域的房价整体水平比相邻的中心闹市区要低不少。

从自住的角度,这类区域适合一些事业稳定的家庭,或者作为养老房和学区房。

从投资的角度,城市中心周边交通方便的区域总是会成为城市中升值最快的区域。未来如果还有区域性的拆迁发生,那么升值率回报更将直线上升。

2.次选是中心区/闹市区/ CBD,也就是一个城市内最繁华的区域。优点显而易见:社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是,买这种地段的房子,也应看到其缺点:污染大、绿化少、不安静、价格贵,短期内升值空间不是太大。应该说,在市中心城区拥有一套房子,可以方便平时上下班,而且去城市的任何地方都相对比较方便。另外,市中心城区的房子出租市场更广阔,即使自己不住,也可以作为一项中长线投资。

3.第三可考虑城郊结合部,对于目前只有能力购置一套住宅的工薪阶层来说,城郊结合部是比较现实的选择。这类地段价位不高,交通不算便利,上班通勤到市中心上班一般需要一个小时以上。但是,最令人心动的是,随着城市的不断外延,5-10,年之内这里会日渐繁华,成为市区。假以时日,其升值潜力可观。

4. 最后是郊区住宅,郊区风景和空气不错,适合休闲,价格便宜。但平时生活、社交不方便,更适合高收入人群购置度假,或者退休人士日常居住。

“地段,地段,还是地段”,牢牢记住这个房地产投资的金科玉律,因为士地资源价值属性与不可复制属性,决定了房价中的地段和区域因素悬殊。

买多大的房子合适?

如果经济条件允许的话谁都希望购买面积大一点的住宅,这是人之常情但从风水和生活的角度来说,却持否定的态度。风水理论认为,住宅是要讲聚气的,面积过大,人口少,气过散,不吉利;人口多,面积适中,能聚气,反是吉利。从生活的角度而言,家务中最经常的劳动就是打扫卫生,如果住房面积过大,整理打扫起来劳心劳力,久之便会积劳成疾。究竟要多大的面积才合适?有没有一个计算法则?房小二网提供一种简单的计算方法,帮助你了解买多大面积的房子最合适自己。

这个方法被称作三代计算法:夫妻以 50-60 平米计,学龄前的小孩是 10平米,小学至高中的小孩是每人15平米,大学的小孩和老人每人20平米。所以,购房者可根据自己家庭的实际人口、年龄来有针对性地选择适合自己的居室。

另外,也可以根据各个功能性房间需要的大小决定住宅总面积,具体建议如下:

1.客厅—最小12㎡,最好25㎡

对于一般的家庭而言,客厅是最大的空间,因为这里是主人活动最多的区域,比如看电视、听音乐、家庭成员聚会,也是待客的区域,面积太小会影响居住舒适度。对于较多人口的家庭来说,最好控制在 25 平米,走道不要太宽以免浪费。

2.餐厅—最小5㎡,最好10㎡

根据中国人的饮食习惯,餐厅是家庭成员聚会、谈话的最好区域,此空间占日常谈话的 80%以上,所以别小看这么小的空间,它可是保证家人温馨相处的最好区域。

3.厨房—最小5㎡,最好8 ㎡

除了卧室和客厅以外,懂得生活的人最喜爱待的地方就是厨房了,在锅碗瓢盆中找到生活的乐趣,为家人制作可口的美食,其中的幸福感岂是用言语能形容的。所以,对于一般的家庭而言,厨房的空间应该在5-8平米,过小不利于操作,过大就显得浪费。

4. 卫生间—3-7㎡为宜

现代的房屋设计中,卫生间已经不再是单纯的解决生理问题的地方,而是包含了化妆、洗漱、清洁、洗衣等众多功能的地方,只要你觉得舒服,卫生间想怎么设计就怎么设计,想要什么功能都行。如果你希望享受浴缸泡澡,那么卫生间可能就需要有至少5平方以上的面积。

5. 书房—最小6㎡,最好10㎡

现在的书房己经不只是藏书的地方了,而是想要安静、不被打扰的工作环境,所以这个区域的面积也要适中,最小保持在 6 平米,采光要好,—般预留8平米的空间,最好还是保持在10平米,不论看书或者工作都很合适。

6.卧室—最小8㎡,最好12㎡

卧室是家中最温暖的地方,是用来休息、睡眠的区域,所以应该很有安全感,兼具隐秘性和个性等特点,还要有与之搭配的梳妆、衣帽间和储藏室,空间自然是小不了的。所以对于一般房源而言,卧室的面积要控制在 8-15 平米:空间太小的话压抑感会较强,太大则不利于休养生息。

买房专业术语介绍

买房前了解一些最基本的名词还是很有必要的,建筑面积、总建筑面积、绿化率等名词,字面意思理解起来是很简单,但放在房地产行业里就要深入挖掘,否则就等掉进坑里。房小二网为您整理了一些房屋交易的术语解释,让大家可以明明白白地购房。

【公用建筑面积】也叫公摊面积,主要由以下两部分组成:

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积;

2. 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。计算时,整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积,即为公用建筑面积。

【实用面积】实用面积也叫地毯面积/净面积,就是往地下铺地毯,铺满以后地毯的面积。实用面积实际上是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分推系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

【得房率】得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的士地上,有4000 平方米的建筑总面积,其容积率为 0.4。

【绿化率】指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

【开间】住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般为 3.0米-3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

采用较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间 5 米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50 平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间佳宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加 2%,便于灵活隔断、装修改造。

【跃层住宅】是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室,书房卫生间等。

【复式】和跃层一样,也是在套内有两层,但区别于跃层,复式房型中的上下两层层高不一样,通常都是下层比上层要高。可以把复式理解为经济型跃层结构。

【错层】户内楼板面高度不一样,错开处有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅。

【进深】一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。

【层高】房屋一层的高度,指下层结楼板面到上层楼板面的高度(不得小于2.8m)。

【净高】一间房屋内楼板面与天花板的高度。

【房地产权登记】通常称 “产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续,在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记,经审查确认产权后,由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。

【共有产权】指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。

【房屋抵押】产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。

【过户】即更换房屋产权人姓名。

【毛坯房】又称为“清水房”、“初装修房”,这样的房子大多屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

【非住宅房产】是房产范畴中住宅之外的所有房产,房屋产权证登记为非住宅使用性质。目前市场上常见的“商住房”、“商住两用房”、“商务型公寓”等即属于非住宅房产。不同于住宅房屋,非住宅不限购,产权年限通常较短,不可落户,无学区房名额,水电和物业费收费标准较高,首付比例不同,交易税费亦有很大区别。

【使用权房】产权属于国家或集体,允许使用权人在一定范围内通过一定方式交换或转让房屋使用权。使用权房的转让不属于产权交易,因此不产生税费,包括个人所得税、契税、增值税及附加税,以及交易手续费,均不征收。使用权房的转让不涉及产权变更,没有房产证所赋予的所有权,所以银行无法办理抵押,即购买使用权房不能办理银行房贷,使用权房交易必须一次性付清。

【售后公房】使用权房转为产权房后即是售后公房。

学区房是什么意思?

目前我国城市在小学入学政策上,采取的都是就近免试入学,对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校,都有明确的划分。因此,重点小学划片内的房子,便成了二手房市场上热炒的一个概念“学区房”。与很多有中国特色的词汇一样,学区房也是由老百姓独特智慧创造的概念,拥有高度的概括能力和丰富的内涵,将学校、地区和房产概念紧密联系在一起。

实际上,学区房可以分为两类,一类是购买之后孩子可以直接就读重点学校的,无需再托关系、缴纳赞助费;另一类是在重点学校附近的,有利于家长管理孩子的生活和学习,孩子也可以提高学习的效率。目前市场热炒的二手房基本上属于第一类,而房产商推出的“教育地产”概念的新益,往往属于第二类,算不上是真正的学区房。购买学区房的 “五个注意”:

1.很多购房者对学区房都有这样一个认识误区:只要房子周边有学校,就意味着是学区房,只要买了学校附近的房子就一定能上学。

而学区的划分原则是教育部门根据当年区域内适龄学生的数量,按照就近原则合理分配教育资源。所以,确认学区应登录各区教育系统网站,查询了解目标学校具体的学区范围,并适时留意各个学校的学区变动。

2.即使房子所属区域在学区范围内,但如果孩子户口无法迁入,也会影响孩子的名校梦。

因此在购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等。如果现户籍地址已有常住户口存在,户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成。目前通行的做法是,在买卖合同中约定过户之前办户口迁移,逾期每天交万分之五的违约金。

3.要摸清各个学校对学位的特别规定。

一般来说,知名度越高的学校学位越紧张,各个学校细则大不同,有的学校学位实行排名制,有的则优先入户时间,所以目标学校对学位申请的具体要求,必须事先打探清楚。

4.鉴于户口己迁走、学位仍被占用的情况偶有发生。

置业者需搞清楚该房学位是否已被占用,如该房学位已占用,则该学位使用将受到一定限制,如小学在5 年内不能使用。因此,合同中除户口迁移之外,应明确学位问题。

5.房子第一学校第二

买房最重要的,还是房屋质量、小区环境、物业服务等“硬件”,而学校配套这一“软件”给房屋的加分也仅仅是一小部分,而且买学区房也存在较大的政策因素风险。所以,房子本身好不好是最重要的,有没有学校是其次,不要因小失大。

买房该如何讨价还价?

房屋作为商品,自然有其议价空问,不懂还价,买房者可就吃亏了。二手房房屋质量、交通、周边环境一目了然,增加了房屋品质的透明度,而具体到每一套房屋,议价幅度是不同的。

二手房的房价决定权在卖家手上,买卖双方有多次见面机会,买家把握点小技巧更有助挤干房价中的水分,尽可能逼近卖方的价位底线。

一、挤干房价中的水分

首先,还价其实就是要挤干房价中的水分,剔除房价中的不合理部分,使得购房成本下降。那么,房价中的水分从何而来呢?下面将结合具体情形来做详细分析。

虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房,但是其装修程度远不能跟精装修房划上等号。装修部分使用时间超过三、五年,很多地方损毁破旧,其所谓“精装修”便是过去时。

其次,房屋的缺陷也会造成房价水分,如房子屋顶渗漏,或者房型设计问题等,这都需要买家仔细检查,因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。买家发现这些问题之后,可根据维修成本来确定还价额度。

此外,众所周知,中国的住宅土地使用年限只有 70年,虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用,但不可否认的是,如果房龄越长,你所申请的贷款年限越短。因此买家在考察二手房时,千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源,则应该适当考虑房龄因素,以此为理由要求卖家降价。

同时提醒大家,还价不能咬定“一口价”,这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。买家先试探性地提出自己的还价请求,然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整,直到双方都能接受。在这个过程中,要讲究的就是耐心,如果失去耐心,则可能会失去还价的机会。

二、做好功课能侃

价格上,若想要获得一定的议价空间,还要对周边的二手房整体房源情况进行调查。在对各种房源的主力价位不同装修程度的房源之间的价差等都有了一定的了解之后,与卖方商定价格的时候就能够做到有的放矢,而不会随意还价。另外,在选定物业之后,还要对卖方花点时间做些了解,如卖家是出于何种目的要转让手中的物业、卖家的心态如何等等,这些对自己在做购房决策时都很有帮助。

三、还价也要“对症下药”

还价也有技巧可言,所谓“对症下’,也就是要根据实际情况来进行还价,而并非盲目为之。

要做到 “对症下药”,买家首先要做的就是区分哪些人容易还价。一般情况下,换房的卖家难以还价,因为他们是考虑换房才出售房子的,对于这样的卖家来说,他们原本是希望卖出高价来减轻换房负担,这种情形换房者不易还价。还有就是“急拋房”不能还价,因为“急抛房”挂牌价往往低于市场水平,可遇不可求,遇到这样的机会最好是马上抓住,如果还要讨价还价,等于是让机会白白溜走。

此外,如果卖家心态较好且 不缺钱,则还价成功的可能性较小,而如果卖家有资金去向(如有意投资股市,或者经营方面缺钱等),则可以大胆还价。

四、切勿狮子大开口

在市场处于观望时期,买家与卖家讨价还价的可能性大大增加,而在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。

买房还价并非买衣服,千万不要狮子大开口。虽然有不少卖家已有耐心听取买家的意见,并有可能接受买家的还价请求,但是并非能够接受狮子大开口式的还价。

还价也应随行就市,以前的价格并不能作为还价的唯一参考标准,买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行,这样成功的可能性才会增加。

如何计划买房贷款?

买房贷款不可匆忙决定,申请房贷前需要仔细考虑购买能力和还贷能力。

科学选择贷款额度、贷款方式、首付比例以及还款方式可以帮助购房者花最少的钱办最正确的事。购房者选择适合自己的贷款能够降低成本,让资金发挥更大的作用。为此,每个购房者都需要根据自己的不同经济状况精打细算,合理安排。

1.房屋总价不能超过实际偿还能力

贷款买房虽说可以花明天的钱办今天的事,但透支金额必须控制在有效偿付能力之内。对于投资性的购房者,要充分考虑资金成本,因为银行的贷款利率不是一成不变的。

2.申请购房贷款的额度越大,首付款的额度就越小

选择小的首付款,就可以将其他资金用于别的投资。所以如果购房者有多余存款又有其他较好的投资途径可以选择最少的首付,因为其他投资的回报可能会大于贷款利息。如果没有较好的投资途径,在有多余存款的情况下还是选择多付一些首付款,因为贷款利息比存款利息高。

3. 还款期限要适当

借款期越少,每个月的还款额就越多。要根据自己的未来收支情况和自己的人生阶段来选择还款的期限。同样的贷款金额,选择十年的还款期,每月要比选择二十年多,但是需要还款的总额比二十年期的要少。 根据专家的分析,购房贷款一般在 15 至 20 年为宜,而商业贷款的最长期限是30年。

如何选择还款方式?

买房贷款后的还款方式有两种,一种是等额本息还款,一种是等额本金还款,两种不同的方式各有优缺点。适合不同情况的购房者,我们先来看一下两者的计算方法:

1. 等额本息还款

等额本息还款,就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。购房者每月要还的总数都相等,但是利息和本金占的比例每次都发生变化,开始时由于本金较多,所以利息占的比重较大,随着还款次数的增多,本金所占比重逐渐增加,利息占的比重越来越小。

举个例子,贷款20万选择20年还款期:按年利率4.85%计算,月均还款1303元,支付总利息达112815元,还款总额将达312815元。

2. 等额本金还款

等额本金还款,则是指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月还的数额都不同,其中本金的数额相等,随着每月利息的减少而递减,随着还款次数的增多,利息逐渐减少。

同样以贷款20万元20年还清为例,按年利率4.85%算,第一个月还款为1642元,以后每月递减,最后一个月还清时还款836.70元。支付总利息为97404.17元,还贷总额为297404.17元。

通过上面的例子我们可以看出,本金还款的方式比本息还款的方式少还了三万多,那么是不是每个人都应该选择本金还款的方式呢?

不是的,本金还款在贷款初期月还款额大,还贷压力较重,尤其是在贷款总额比较大的情況下,相差上千元。对于目前收入不高的人来说压力会很大,尤其是刚开始工作的年轻人。随着时间推移还款负担逐渐减轻,所以适合目前收入较高,有一定的经济基础,但是预计将来负担会加重的人群。例如有一定基础的中年人未来退休后收人会减少,到那时还贷的压力也减小了。

而本息还款的优点是每月偿还金额相等,还款压力均衡,这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人,如部分年轻人,现在资金较为紧缺,但未来有能力提前还贷,这样利息也会相对减少。对于精通投资、 善于理财的家庭,也无疑是最好的选择,只要投资回报率高于贷款利率,则占用资金的时间越长越好。

考虑通货膨胀的因素,在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度(等额本息),比较不利的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减(等额本金)。

对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前就毫无压力。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。

由此可见,选择适合自己的贷款方式,合理安排首付比例,规划还款方式可以帮助购房者最大限度的利用贷款,减少购房成本,采取何种还款方式,购房者应该根据经济收入状况、投资状况未来负担状况、家庭抵御风险能力等情況确定。真正达到用最小的成本换取最大的收益的目的。

为了辅助用户计算买房贷款,房小二网特意推出了贷款计算器,可以在导航栏内找到,让你对房贷一目了然。

房屋交验时需要检查什么?

二手房的交付作为交易中的最后一个环节,也是相当重要的一个环节,看似简单,如果不认真对待,也很容易引发纠纷。本文从买房人的角度出发,将实践中二手房交付时应注意的主要事项总结如下:

一、水、电、煤气、天然气的清点及过户

房人则有权要求原房东补交费用。然后,双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额,进行结算。作为二手房买房人,要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况,这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算,累积起来就相当高了)。

二、二手房设施设备清点

由于二手房一般都被原房东装修和使用过,出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的,因此,二手房买房人签订房屋买卖合同时,就应将设备的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。

三、有线电视、电话、宽带的过户

下家应拿房产证来到有线电视公司、电信或网通的营业网点,亲自办理过户手续。同时,也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。

四、物业服务费、公共修基金结清

二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员,看原房主是否拖欠物业费。

五、户口迁移

购房者应到房屋所在地的派出所询问房屋内的户口情况,原房东应将户口全部迁出,如仍有户口,买房人可要求原房东迁出,若其拒绝办理,可追究其违约责任。

六、清点二手房钥匙

二手房原房东交给下家的钥匙包括:二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。

七、结清二手房尾款

以上六项均过户及结算完毕后,将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房主支付的费用后,余额为下家实际应支付的款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

八、签署《房屋交接书》

《房屋交接书》应将上述7个方面的内容以文字的形式固定下来,双方签字,一式两份,双方各执一份。

签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房主将符合合同约定的房屋交付给买房人,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议,进而影响到双方违约责任的承担。

房小二网提醒:如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署,则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此,签署《房屋交接书》是二手房交房手续的最后一道程序,不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定,应将问题写在房屋交接书上面,予以注明、说明,为将来追究原房主的责任做好证据上的准备。

二手房买卖纠纷处理

二手房交易涉及金额大、周期长、手续复杂,交易过程中也极易产生各种各样的纠纷。对于初次进行买卖的双方来说,交易经验不足,房产相关的法律意识也比较淡薄,一旦出现纠纷对双方都会造成很大的心理压力。

本文总结了二手房交易过程常见的纠纷以及纠纷的解决方法,供大家参考。

二手房买卖容易出现哪些纠纷?

1.房价上涨过快,上家后悔引起的纠纷有的上家在收了下家定金、甚至于首付后,宁愿双倍返还定金也不愿意继续履约。

2.下家贷款出现障碍引起的纠纷

下家向银行申请贷款未获批准的,由于银行不贷款或不足额贷款,下家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如下家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由下家来承担。

3.交易税费计算出现误差而产生的纠纷

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税、交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。

如何解决二手房买卖纠纷?

1.遇到上家反悔,下家有两个办法解决:

①如果已经签署了买卖合同,下家有权要求上家继续履行该合同。

②更简单的办法是直接适用 《定金协议》中的定金法则,即要求上家双倍返还。

付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金法则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求双倍返还定金。如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金 (不是双倍返还)。

2.遇到下家贷款出现障碍纠纷情況的解决方式:

为避免这类纠纷,下家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。

此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,上家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。

3. 关于税费纠纷的解决:

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

①双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。

②约定由下家来承担所有税费,上家只管“到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。

③做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以 “装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法本身并不是最合规的操作。而且,做低的合同价经常在缴稅的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

以上为您讲述的是关于二手房买卖中容易产生的纠纷,并对这些纠纷详细分析怎么解决,解决的方法有哪些等相关内容。

关于此类纠纷,涉及面广,案情复杂,不管调节还是打官司都比较麻烦。因此最好能提前找专业房产服务机构进行规避,或者找专业律师提供房产咨询和签约的服务。

法院判决:房产中介违法行为排除消费者选择权属无效

祝先生在看房子后因不满该中介公司的服务,选择了另外一家公司并成交了房产。之前的中介公司却拿着 《看楼书》,以祝先生违约未支付佣金为由,将其告上法庭。

法院经审理此案认为,中介公司以任何方式排除消费者自主选择商品或服务提供商的权利,均属于违法行为,不能因选择另外的公司成交房产而要求支付佣金。

更换中介公司被起诉

祝先生经某房产中介公司介绍来到一小区看房。后中介公司与祝先生签订了一份《看楼书》,约定由该中介公司为祝先生与房产业主订立房屋买卖协议提供订约机会,祝先生支付中介公司购买房价总额 2%的居间报酬。其中写道:“您实地察看下述物业后,承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系,并同意即使下述物业最后由您(或您的家属、授权人、委托人代理人)私下购入及租赁将视为违约您仍须支付我公司上述佣金”。后祝先生在经纪人的带领下实地看房。

因不满该中介公司的服务,祝先生第二天又与另一家房产中介公司签订了委托合同,并最终与房产的业主签订了房屋买卖合同。数月后,之前的中介公司以祝先生未支付佣金为由向当地法院提起诉讼,请求判令祝先生支付总房价2%的佣金报酬。

佣金是否还得照付?

法院受理了此案并进行了开庭审理。庭审中,中介公司表示,其与祝先生签订《看楼书》后,履行了居间主要义务,但祝先生却于其后与房产原业主私下达成买卖协议。根据双方签订的《看楼书》,祝先生必须承担违约责任,并支付购买房价总额2%的居间报酬。

祝先生则表示,该中介公司报价时价格不断变化,缺乏专业服务水平,所以其在次日转而选择另一中介公司。《看楼书》中的条款将中介公司的居间行为是否促成合同的最终成立相剥离,祝先生只要购买该物业,不管是否是在该中介公司的居间服务促使下购买,都要向中介公司支付佣金。因此中介公司通过《看楼书》来限制其与其他中介公司交易的行为是无效的。

霸王条款未获法院支持

法院审理认为,《看楼书》 是中介公司单方制作的格式合同,关于祝先生“在看楼后承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系,并同意即使该物业最后未经过该中介公司办理而直接向该物业的业主私下购入及租赁也将视为违约,祝先生仍须支付佣金”的条款,明显排除了祝先生作为消费者自主选择商品或服务提供商的权利,也就是排除了祝先生选择其他中介公司提供中介服务完成房屋交易的主要权利,属于无效条款,中介公司不能因祝先生选择另外的中介公司成交房产而要求支付佣金。

本案中,该中介公司仅为祝先生提供了房源及看楼服务,并未促成双方订立买卖合同,无权要求其支付居间佣金,但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用,故法院结合本案的具体情况以及辖区的经济发展水平,酌定祝先生向中介公司支付从事居间活动支出的必要费用 100元。

本案主审法官刘法官表示,本案中,虽然《看楼书》 是双方自愿签订的,但该《看楼书》是中介公司单方提供的格式合同,该条款是否有效还取决于其是否违反法律法规的强制性或禁止性有关规定。我国合同法规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《中华人民共和国消费者权益保护法》亦规定:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。

结合本案,中介公司提供的格式合同即《看楼书》明显排除了祝先生作为消费者自主选择服务提供商的权利,属于合同法规定排除对方主要权利的情形,该条款无效。

同时,《中华人民共和国合同法》规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

综上,中介公司并未促成祝先生与案涉房产原业主签订房屋买卖合同,其要求祝先生按照《看楼书》的约定即按购买房价总额的2%支付佣金应不予支持。

(二)卖房篇

房小二网卖房步骤

1、免费发布

在线输入基本信息并经过审核,上传产权人身份信息和房产证信息,对房源进行真伪验证,审核通过后房源发布成功,房源发布完全免费。

2、在线展示

房子上线后,房小二网将通过网站,APP,小程序,微信等多渠道展示和推荐你的房子。业主可随时修改信息或价格。房小二网不设置信息障碍,卖家与买家可自由沟通,直接进行磋商。

3、确定交易

买家对房子有意,可预约看房,房小二网免费提供管家陪看,价格磋商服务。买家满意确定要购买,买卖双方共同协商,可自由决定交易过程。

4、平台服务

双方达成交易意向后。若双方均信任房小二网平台,房小二网可提供合同居间中保服务、代办交易过户服务,代办银行按揭服务等付费服务。房小二网以专业能力确保交易安全,为此次房产交易保驾护航。

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卖房前要做好哪些准备工作?

卖房是一桩头等大事,在这个过程中,一个看似不起眼的问题,往往会给交易造成不小的麻烦,为了帮助卖家顺利卖房,本文对卖房过程中常见的问题做了整理,供大家参考,做到心中有数,防患未然。

一、有租约的房屋要先确认优先购买权

有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权,一旦忽视租房者的优先购买权,后果会很严重,租客可以要求撤销你和买方的买卖合同,就是过户了,仍会撤销,有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权,也要告之买方知道有租客的存在,否则到时买方会找麻烦。

二、是否设立居住权

“居住权”是今年出台的 《民法典》中新增的亮点之一。根据现有规定,居住权的设立无期限、设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。其次,居住权的设立将会调整不动产交易行为。目前沈阳市不动产登记事务中心调取的沈阳市不动产登记簿已能显示包括“居住权”的十一类登记信息,在签订《房屋买卖合同》前,卖家应认真查阅不动产登记簿,以确认是否设立居住权。

三、交钥匙

交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后,为了避免一次次看房的麻烦,将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒,二手房交易中,交钥匙还需谨慎,谨防中介为了垄断房源获取佣金,阻挡其他潜在买家上门看房。

四、收定金

若双方决定交易房子了,而买方买下房子,必须先付定金。所谓定金是买方为确保契约履行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。您收下定金后若买方反悔,则您有权没收定金,反之若卖方(您)反悔,则必须加倍退还。

五、合同细节要讲清

有时买卖双方在成交后仍会有纠纷,主要集中在一些细节问题,如维修基金、附赠物品等等。由于买卖双方缺乏房屋交易经验,交易过程中往往比较注意房款等比较大的费用,在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”。

六、请律师协助,预防风险

如果交易过程中需要请律师帮忙协助,最好是在二手房买卖签合同之前就找到律师,不要等到合同签定后再找律师看,因为等到合同签定后,你再找律师,也许就晚了。

如何决定房子的挂牌价格?

目前市场上应用最为广泛的、也是最为精确评估方法是市场比较法。通过对同一楼盘在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情況,包括面积、楼层、朝向、装修状況、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

在估算房价时参考的因素包括:

1.所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格;

2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格;

3.所在小区和所在板块的房价走势;

4. 被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

通过上面的评估方法,在出售二手房之前就可以对该房产的价值做出一个大概的了解了。但要说明的是,由于每套二手房都具有不同的特点,应根据房产的特点对评估价格做出—定的浮动。

具体做法是:以同地段、同户型的已售二手房的价格为基础、通过下述8个方面找出自己手中的房产与已售出房产的不同之处,之后再进行更加具体的价值评估。这样评估出来的价格往往是比较准确的。

一、地段等级

较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段己经全部开发完毕,不再有新项目产生的情況下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

二、交通、商业服务设施、基础设施

交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够齐全的小区在定价时将会被扣减 5%左右的价格。

三、居住人气、区域规划

居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外,许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供 2% 至 5% 的加价空间。

四、外部环境、绿化、人文

所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区,会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、 绿化、人文等因素会为房产每平米加价 2%至 5%,反之亦然。

五、房产的年份、硬件和初次购买价格

虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到折旧问题的。合理的算法是每年折旧 2%。另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度。

六、楼体结构、楼层、朝向

好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个楼层好朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3% 至8%之间。

七、建筑质量、外立面造型、内外部装修

建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观的外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分 5%左右。

八、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光

室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的 3% 至 5% 左右,反之亦然。

为了帮助业主朋友们挂牌出售房屋时合理估值定价,房小二网提供沈阳各楼盘小区的价格走势,可查看已成交二手房信息的功能。

如何更快地卖出房子?

对于卖房家庭,出售房子真是件费时费力的事情。如何缩短挂牌期将房子快速卖出去呢?提供以下建议供你参考:

一、让更多的人知道你的房子

你可以将卖房的消息告诉亲朋好友,让更多的人知道你在卖房子。但这里要提醒大家:如果交易双方直接交易则需仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。

二、提供清晰优质的房源照片

当你把房子挂上网时,建议上传清晰优质的房源照片,提升房源点击率,如果你自己拍摄的照片不够优质,建议你可以请摄影师朋友帮忙或者通过互联网房产平台获得服务,房小二网提供专业摄影师上门拍照服务,你只需在摄影师拍照前把房间收拾干净就行了。

三、给买家留下好印象

有买家来看房,你就迈出了售房成功的一大步,因此,在买家来看房前:建议你将房间彻底打扫干净,杂物清理掉。想象一下,买家要用自己辛辛苦苦攒的钱和长期的货款来买一套房子,脏兮兮的碗柜和沾满灰尘的地板一定会大大降低买家的购买欲。

条件允许的情况下,你可以对房间适当装修,抽时间把破纱窗换下来,把发黑墙体重新刷一遍,简单的装修能够让你的房子卖得更快,价格也能卖得更高。

四、定价合理

大部分人都会高估自己房子的市场价值,如果你想快速卖掉,那就得现实一点建议参考当下市场的真实成交价格。

五、额外的小优惠

如果有些家具、家电你是不需要的,适当的将这些东西送给买家,既给买家带来了一些实惠,也能吸引 买家更快速的成交。

六、减少交易摩擦

对于负担本已十分沉重的购房家庭来说,按房价百分比收取的动辄几万甚至几十万的中介佣金是一个巨大障碍。而且因为中介收费标准和服务内容一直存在不透明不清晰的乱象,往往会导致下家和中介之间的扯皮甚至纠纷。在房小二网,我们一贯认为信息公开、服务透明、流程安全是房产交易的基础,绝不可通过恐吓和制造人为障碍来获取利润,如果选择房小二网,下家只需支付合理的固定服务费便可获得安全交易服务,这样可让购房家庭的负担大大减轻,同时也大大减少上下家间的交易摩擦。

出售房产一定要通过中介吗?

在过去,如果要买卖房屋,人们想到的第一件事大概就是去中介门店咨询。在互联网时代,买卖房子的渠道也越来越多样化,除传统中介之外,还出现了很多不动产电商服务平台,支持上下家直连,减少交易成本。下面就来说说这些方式的优缺点,希望对你出售房产有所帮助。

一、传统中介

< 优点>

线下门店多。传统中介门店众多,小区周国遍布,你可以随时上门咨询。

中介贴身服务。全职的房产经纪人可以为你提供选房、带看、咨询、签约、贷款、交易等一系列个性化服务,可以帮你节省时间,但前提是你要遇到一个经验丰富又负责任的好中介。

<缺点>

服务陷阱。目前中介行业入门门槛较低,从业人员普遍年轻且流动性大,中介公司经常店大欺客,经纪人为了中介费提成不择手段欺骗上下家的事情屡禁不止。2016年上海市消保委调查显示:使用过房产中介服务的市民中有 84.8%遇到过问题,仅有 11% 的消费者对中介服务表示“满意”不满意的前三大原因是承诺不履行、信息不透明、费用不合理。

隐私泄露。中介肯定会问你要私人电话,一旦告诉中介,中介业务员就会把你的电话输入自己公司的经纪人平台,这就等于把自己的电话向全城的中介公开了,接下来你可能要忍受长达数年的各种电话推销。

阻挡潜在买家。传统中介因为需维持大量门店和全职人员,其高昂成本只能由市场承担,所以必须按照房产交易价格的百分比收取高额佣金,相应的交易总成本就会大大增加。对于上家来说,即承担交易成本中的中介费用,高价中介费又会挡掉一大批潜在买家,即使没有被挡掉的买家,因为高额中介费必然会增加交易摩擦成本,买家谈判时还价的力度将会更大。

< 建议>

如果你平时非常忙,又不差钱,且对房产交易流程及涉及的法律风险有较丰富的经验,那么你可以考虑通过中介进行卖房,不过请一定仔细辨别好中介的资质,谨防上当受骗。还有,最好你卖房时能用一个临时的手机号留给中介。

二、上下家直连

< 优点>

省钱。由于是买家卖家直接接触并且自己处理所有的交易流程,故不需要再支付额外的第三方服务费用。而且省下高额中介费就等于直接减少了交易的摩擦成本,对于上下家都有利。

<缺点>

时间花费多。完全上下家直连的方式需要上家自己花时间找到合适的个人买家,有时候可能会等上一年半载也没有结果。另外,由于交易流程比较复杂,而且交易过程中需要多次跑登记中心、银行等,缺少专业人士的指导辅助,不小心就会浪费很多时间。

风险较高。买卖房子是大宗交易,大部分人都不具备完备的二手房交易法律知识,所以很容易由于疏忽而导致风险。

< 建议>

如果你与买家相识,有互相信任的基础,双方也都有较多时间和精力,并且对房产知识及交易流程又较为清楚的话,那么不妨选择这种渠道。

三、互联网平台

< 优点>

更多客源。现在越来越多的买家会通过互联网来寻找房源信息,把你的房子挂在互联网上比仅在小区门口的中介店发布,能为你带来更多的买家关注,也就能帮你更快的把房子卖出去;操作便利。大部分互联网房产网站都提供在线提交房源的服务,足不出户即可把你的房源提交到网站上,你只用在家等候买家上门看房即可;成交效率高。专业可信的互联网服务平台信息透明,像房小二网平台已经摒弃中介的百分比佣金提成制,买家付出的总成本越低,自然就越有利于达成交易。而且针对卖家推出房主直卖 0中介费模式,让卖家得到更多实惠。

<缺点>

缺少线下门店。互联网平台不会有大量的线下门店,所以交易签约或钥匙托管等需要线下操作的事情就不能就近完成。为此,房小二网平台除了在公司签约之外,还可为确有困难者提供上门签约的服务。

技能门槛。通过互联网平台卖房,就需要卖家能熟练使用网络,有一定的互联网知识和操作技能,这对很多年龄较大的售房业主来说很可能是个不低的门槛。

< 建议>

仔细辨别互联网房产平台,鉴别网站上的房源信息是否大多为中介经纪人发布,如果是,则该网站只是中介公司网站或服务中介经纪人的广告平台。

如何计算卖房税费?

在沈阳的二手房交易中,二手房交易税费该由谁来交,大家普遍搞不清楚。其实买卖房屋的税费,国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准,各项费用应由谁承担清晰可见,购房的承担其自身的购房交易税费,卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。

严格来讲,二手房交易税费全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

在实际的操作过程中,关于卖家的税费缴纳一般有两种情况:一是各付,即买卖双方各自承担税费;二是到手价,即所有税费均买家支付。

卖家的税费主要由以下几种组成:

一、增值税及附加税

住宅:产证不满2年的,征收房款总价的 5.30%;产证满2年,免征增值税;

小贴士:

如何定义购房时间是否满2年?

购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证。

二、个人所得税

住宅:非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1% 或差价的20%。家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

为了方便大家了解具体的交易税费情况,我们用表格进行了汇总处理。见下图

被忽悠签了独家委托协议怎么办?如何解除?

从法律的角度,委托代理建立在双方自愿和信任基础上,如果双方的自愿和信任的关系不再存在,应当允许解除委托关系。房东取消委托从性质上属于单方面法律行为,只需被代理人(房东)单方做出意思表示即可成立,无需与对方意思表示达成一致,委托代理自被代理人做出取消委托的意思表示时终止。所以房主可随时有权依法解除委托代理合同,即便是约定的有效期内。《民法典》对此权利有明确规定。

《中华人民共和国民法典》第一百七十三条有下列情形之一的,委托代理终止:

(一)代理期间届满或者代理事务完成;

(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(三)代理人丧失民事行为能力;

(四) 代理人或者被代理人死亡;

(五) 作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。

这意味着,若当事人在信念上对对方当事人有所动摇,就应不问有无确凿可信的理由,均允许其随时终止委托代理合同。因此,如果有房产中介借独家委托协议(或称 VIP 协议“速销协议等)来要挟房主,大可不予理睬。

请看一则典型案例。

2014年8月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同,合同约定:刘老先生独家委托某房产中介公司其坐落在某处的房产,独家委托期限1年,在委托期限内,不得擅自取消该项委托;如果刘老先生违反前述约定之义务,或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交,均属刘老先生违约,此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金,以解除双方之委托。

2014年10月3日,刘老先生明确告知房产中介公司,其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约,要求其支付百分之二十的违约金。

实践中法院审理案件,认定约定条款无效。理由如下:

首先,任何合同均为两方以上的当事人达成的合意,但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时,应该赋合同各方当事人解除权;否则将有悖于法律所规定的合同自由原则及诚信原则。

其次,委托代理合同系需具有一定人身关系为基础,以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时,若一方执意欲解除合同,另一方则是不能强制履行的。

最后,任意解除权,其为委托合同之各方当事人履行提供了 “合同义务之解放”的规定,该权利规定基于委托合同的基本属性而来,不得由当事人约定限制。在委托合同中,限制任意解除权之约定条款系无效条款。

对于本案中的损失责任承担,从目前最高人民法院之司法倾向及态度,认为:“损失〞原则上是不包括相对方的可预期利益的,也就是说赔偿范围为:合同相对方的直接损失。

综上所述,本案委托书中“独家委托期内,刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制,属无效条款。因此,房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任,刘老先生只需承担房产中介公司与代理相关的直接支出。

另外,从政府政策的角度,根据住建部、宣传部、司法部、市场监管总局、银保监会等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(文号:建房 (2018158 号),政府明确要重点整治的房地产市场违规

行为第一条就是 “垄断房源”。因此,中介委托协议中只要有“独家委托”条款就属于政府明令禁止的违规行为!

黑心中介利用独家委托协议引发的官司层出不穷,房小二网提醒房主,不要签署违规的独家委托协议;万一签了,不要慌张,可随时书面通知中介方解除(微信短信均可,且无需对方同意)。如收过中介给的所谓保证金或独家费用的,也必须退回。不必担心支付违约金,多数情况下只需赔偿中介的带看劳务费,以及有证据的直接支出(如海报、宣传广告制作费等)。

房产交易中定金的作用

之前一段时间,市民庄先生通过某中介机构与出售方签订了《房地产买卖居间协议》并支付给出售方 80万定金,谁知该房屋不仅有公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给该中介机构一名工作人员,根本无法正常交易,出售方还声称不卖了。按理说,

这时候出售方应当归还这 80 万元定金并进行赔偿,然而对方和中介机构蛮横的态度令庄先生一筹莫展,幸好这次消保委及住建委及时介入,才没让事态继续恶化。

有人会想为什么支付了那么多定金还会发生这样的事,定金到底有没有用?答案当然是有用的,根据我国《担保法》第 89条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。同样在《合同法》第115 条中也做出了相关规定。因此,即使碰到类似上述案例的情况发生,我们也是有法可依的。

当然,并不是说支付的定金越多就越好越安全,根据最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第121 条规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。”。所以像庄先生购买 370 万的房屋支付如此多定金的行为也是欠妥的。

另外,能够发生双倍返还的称为“定金”。任何表述为“订金”“押金”“意向金”“违约担保金”等在一方违约时,不适用定金法则。故在签订协议及购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的情形。

所以,不管是买方还是卖方都应当在定金这个环节慎重考虑。买方在支付定金之前务必要亲自核实权属主体、现场看房、告知卖方一同前往登记中心进行查档。还有最重要的就是确保自己的购房资格及购房能力,不要因小失大。对于卖方而言,在收取买家定金后,请不要被市场情况扰乱,更不能因某些不良中介说可以卖更高的价格而被诱惑选择违约,到最后发现不但上当受骗还违反了法律法规,得不偿失。

最后,房小二网希望,买卖双方都能有良好的契约精神及法律意识,在买卖房屋的过程中自我约束,自我保护。监管部门也应当严格执法,对违法乱纪的行为零容忍。大家一起创造一个合理、有序、健康的房地产交易市场。

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