2023.7.14 星期五 天气：雨
小二独家！沈阳新房库存大调查
沈阳新房到底还有多少库存？够卖多长时间？哪个区库存最多？哪个区未来房子最稀缺？想必很多人关心答案。
毕竟，库存这个数值切实关系着供需关系，是沈阳房地产市场走势的重要信号。依据房小二网调研到的库存数据，和大家分析一下沈阳的新房库存情况。
沈阳各行政区新房库存情况
从调研到的数据来看，沈阳目前新房整体库存约2235.73万平，其中浑南库存量最大，近500万平；沈北新区库存量排在第二，近321万平；沈河区排在第三位，库存量约106万平。
看起来库存量很庞大，但事实上，细化库存数据会发现——可售的有效库存并不多。什么意思？在这些库存中，几乎可以定义为“死库存”的商业项目如综合市场、商场、写字间大厦等占比约达到20%；还有一部分是去化极其缓慢，甚至未来几年都不会有人买的老项目，卖了N年都没卖完，房龄长、边角料等等房源，这部分库存占比约达到30%。也就是说，可售的有效的库存占比不到50%。据房小二网统计，目前沈阳新房可售的有效的库存约1073万。
可售的有效的库存，目前是怎么个分布情况呢？沈北新区库存量最高，226万平，是所有行政区中唯一库存量超过200万平的区域；浑南区库存量其次，约183万平；于洪区库存量第三，约147万平；大东区的可售有效库存最少，仅有约63万平。
这些库存够卖多长时间呢？我们来粗略的估算一下，2023年1-6月沈阳新建商品房成交了355万平，按照今年上半年的流速测算，可售的有效库存的去化周期是18个月。这是按照市场依旧低迷的走势测算的，如果市场回温，成交量上涨，按照2021年的流速测算，那么去化周期不到10个月。换句话说，如果市场变好，现在市面上的库存不够卖一年。
沈阳各板块新房库存情况
来看各板块可售的有效库存情况。
房小二网制作了一张各板块库存面积分布热力图，颜色越深越红的板块库存量越高，反之则库存量越少。道义库存量最高，此外环蒲新城、金廊、新市府、经开、平罗都是高库存板块。库存量最少的是张士板块，目前仅有一些工抵房源在售，陶瓷城、龙之梦、沈水板块相对库存量也较少。
值得注意的是，有的板块虽然库存量较大，但走量也快。从今年上半年各板块销量能够看出，经开、环蒲新城、新市府、道义、首府新区都是流速较快的板块，所以这些板块的高库存基本上不用担心。
真正去化难、周期长的板块是像平罗湾、辉山、棋盘山这类库存量又高、又滞销的板块，一时半会卖不完，这样的板块存在去化危机。对于买房人来说，在这样的板块选房，好处是可选性比较大，价格一般不贵，弊端是未来二手房的流通性和市值都会较差。
不同单价区间的新房库存情况
再来看不同单价区间的新房库存情况。
单价在10000-15000的项目库存量最高，占比达到29.6%，可见这个价格区间的项目市场竞争也最大；单价在8000-10000的项目库存量其次，库存量排在第三位是单价6000-8000的项目。15000-20000元/平的项目库存量也不少，占比达到16.1%。
品牌房企库存情况
换个视角，目前在沈阳的头部品牌房企库存情况如何？
据调研数据显示，万科可售的有效库存约454635平，主要是在售的11个项目（万科浑南新都心、万科翡翠观澜、万科西宸之光、万科府前壹号、万科中德国际小镇、万科大都会、万科圣丰翡翠之光、万科华宇四季都会、万科四季花城大家、万科东第、中旅万科城），其中去化周期在6个月内的项目有4个，去化周期在6-12月的项目有3个。这意味着，假如万科不拿地，1年后万科有房源在售的项目将只有4个。
华润目前可售的有效库存约287685平，主要是在售的10个项目（华润置地|荣华府、华润置地|时代之城、华润置地|昭华里、华润置地|九悦、华润置地|静安府、华润置地|润樾府、华润置地|誉澜颂、华润置地|琨瑜府、华润置地|御华府、润悦湾），以及待售状态下的华润置地|润溪山项目。其中去化周期在6个月内的项目有5个，6-12个月的项目有2个，假如华润不拿地，1年后市面上华润将只有4个盘。
其他几家品牌房企情况基本类似，保利可售的有效库存约36.7万，金地的可售有效库存约18.4万，中海可售的有效库存约32万，按照品牌项目的流速估算，一年后剩的都不多了。
所以，做个大胆的猜测，品牌房企要拿地了。
3居/4居 - 125~170㎡起价 [浑南区]浑南区东塔桥南祝科街西4008-606-313转127
2居/3居 - 88~115㎡起价 [于洪区]沈阳市于洪区西江北街199号4008-606-313转120
1居/2居/3居/4居 - 51~146㎡均价 [浑南区]浑南区桃仙大街6号（全运村东1000米）4008-606-313转119
相关评论
已输入
0/120字(至少10个字)