在巨量库存压顶的沈阳，开发商为购房者垫资支付房贷首付款的现象其实早已有之。作为老工业基地，沈阳城市更新速度越来越快，但居民的投资能力却难以跟上。

2016年3月28日下午，沈阳市政府发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（下称《意见》），22条举措中，此前最为引人注目的“大学生零首付”政策被删除。

与上海、深圳出台房地产限购措施相反，这次沈阳的楼市新政，目的是化解房地产库存。其刺激政策包括二手房营业税、个人所得税先征后补；居民互换住房实行“零税费”政策；加大公积金贷款额度支持等。

近一个月前的3月1日，《意见》初稿规定，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，首付比例实行“零首付”。这一政策实属史无前例，一时引来全国网民“围观”。

在舆论对“零首付”政策热议几个小时之后，3月1日夜里，沈阳市委宣传部官微连夜发布消息，称“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

3月23日，沈阳市长潘利国在博鳌亚洲论坛上表示，“大学生零首付”购房政策“是个误会”，“该政策目的是把更多的大学生年轻人留在沈阳，而不是去库存。有关零首付开发商有意愿出台，大家也提出了一些建议，现在还在论证”。

沈阳为何会昙花一现“零首付”政策，这一老工业基地面临着怎样的去库存压力，南方周末记者近日赴沈阳进行了调查。

垫资凑首付

开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为，在沈阳房地产界以不同形式存在，这一做法距离“零首付”只一步之遥。

2016年3月13日，沈阳市浑南区白塔河路地铁站出口处，路人刚刚探出头，十几张楼盘宣传单便塞到眼前，派送员们的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我们的（楼）盘，免费接送，可以垫首付。”

当地人把这些受雇于开发商的传单派送员称为“小蜜蜂”，他们遍布浑南区地铁、有轨电车站。遇到有买房意向的潜在买家，“小蜜蜂”们会蜂拥而上极力争夺，获胜的直接用专车将其接送至自家楼盘。

为了卖房子，沈阳的开发商们使出了浑身解数。“什么办法都用上了，‘零首付’都推出了，还有啥没想过？”沈阳地产圈一位资深开发商刘超如是说。

“实在不行，我们可以借钱给您付首付。”置业顾问杨忠孝所在的楼盘，距离白塔河地铁站、有轨电车站都不远。面对“小蜜蜂”千辛万苦拉来的看房者，他来不及介绍楼盘情况，就迫不及待地亮出垫资凑首付的底牌。

杨忠孝给出的垫资方案十分诱人。购房者只需支付首付款的20%，剩余款项可由开发商先行垫付，垫付款项不收利息，可在4年期限内分8次偿还。举例来说，总价50万的房子，20%的首付是10万元，客户只需拿出2万，再向开发商借8万，就可以去银行贷款买房了。

不过在借款还清之前，开发商要扣押购房合同。杨忠孝对南方周末记者说，垫首付的营销方式在沈阳房地产行业极为普遍。

沈阳有轨电车2号线国际软件园站附近的一处楼盘，由当地一家民营房企开发，其置业顾问张文婷提供的优惠套餐与杨忠孝有所区别。购房者同样可以获得首付款20%的垫资，但要支付每年9.6%的利息。“现在办这个的人挺多，都是年轻人。”张文婷告诉南方周末记者，办理有利息的首付垫资业务，与银行房贷业务并不冲突。

南方周末记者走访的沈阳楼盘中，有的开发商还推出了团购项目，在首付之外支付1万—2万元的“团购费”，可以享受总房款3万元—4万元的减免优惠。这一团购业务与首付垫资并行不悖。

一般而言，购房者正是因为凑不够首付款，才会选择向开发商借钱垫资，但开发商仍然开出降总价的团购优惠条件。“这两个不矛盾，开发商是想回笼资金，能回多少算多少。”刘超解释这两个看似矛盾的营销手法时说，购房者凑够首付后，可以从银行贷到房款，这笔资金让开发商极为解渴。

刘超在沈阳房地产界耕耘多年，早在2008年，受金融危机影响商品房销量骤降之时，他就尝试借钱给消费者贷款买房。当时敢于如此操作的开发商凤毛麟角，刘超介绍，当时有一部分借款为开发商直接提供现金，也有一部分为第三方担保公司提供借贷。

由于垫资风险巨大，刘超等开发商摸索出按照职业、地域、年龄等特征拟定的六条“风控”标准，对借款的购房者进行严格筛选，符合标准的才给办理垫资业务。

六条标准中，其中一条为观察购房者的现场反应。“说话的速度，表情什么的，是不是真心想买能看得出来。”刘超介绍，其他五条标准由售楼小姐控制即可，但这一条需要有经验的经理亲自把关。

直到现在，开发商垫资步骤简化了许多，杨忠孝介绍，如若购房者有垫资意向，直接与开发商签署垫资协议即可。而刘文婷所在的开发商，可以选择与第三方签署借款协议。

虽然开发商垫资方案、途径各有差异，但相较于8年前刘超小心翼翼的“探索”，沈阳地产界逐渐形成了垫资首付的行业潜规则。

“想做‘零首付’其实什么时候都能做，不用政府号召也能做，不用大惊小怪的。”刘超认为，开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为，在沈阳房地产界以不同形式存在，这一做法距离“零首付”只一步之遥。

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