周末，央行加了个班，出了个通知，让整个金融圈，加班加惨了。

不仅仅是金融圈，实际上，只要你有房贷（公积金贷款除外），这事就和你有关。

这个通知，字不多。但大部分人反应：字都认得，就是看不懂。

其实，今年10月央行做了个改革，以后买房子，房贷利率都跟着LPR走：

房贷利率=LPR ± 一定的幅度

比如你常用的那些房贷计算器，贷款利率都是“最新基准利率”，以后统统成“5年期LPR”了。也就是所谓的“换锚”。

LPR是一个贷款利率，央行每个月20号会公布一次，每月一调整。

在央行官网，可以看到LPR利率。

目前LPR一年期是4.15%，LPR五年期是4.8%。贷款5年期是4.9%。

新的房贷跟着LPR走，那旧的房贷呢？

当时央行没给方案，所以暂时没变化。现在央行给方案了：旧的房贷利率以后也跟着LPR走。

具体怎么走？绝大部分人是这样的——

2021年1月之后：

调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」

注意下这个「加点」。

加点=旧房贷利率 - 4.8%

举个栗子：

L贷款30年，现在的房贷利率是5.39%，假如在2020年5月，银行通知L要调整房贷利率了。

那加点就是：5.39%-4.8%=0.59%

L新的房贷利率就是：最新的LPR+0.59%

房贷加点一旦确定下来后，以后就不会变了；你的房贷利率，就跟着LPR波动了。

这跟以前有啥不一样？

不一样，月供以后大概率要减少了。

我们大部分人的房贷利率，每年可以重新定价一次（浮动的）。

以前房贷利率盯的是央行基准利率，而央行基准利率轻易不调整。比如最近的，就4年多没变过了。那大家的月供也都4年多不变，锚住了。

但改革之后，房贷利息将改盯LPR，LPR每个月调整一回。

它比基准利率更灵活、更多变、更符合市场需要。看图：

今年的利率水平，蓝线是基准利率，没变过，橙线是LPR，比蓝线低，而且越来越低。

LPR更“现实”——现在经济压力大，央行不断放水，贷款利率就是应该更低才对。

所以说，房贷利率改盯LPR，在降息周期内对我们这些房奴是有利的，因为它比基准利率降的更及时、更快。

考虑到未来几年，经济压力可能还会很大，LPR大概率还会继续降。

那改盯LPR，我们的月供成本也更有可能跟着轻微下行。

假如贷款100万，分30年还，LPR从4.8%降到4.7%，每月月供能少5、60块钱。

至少1个月能多吃两顿外卖呢。虽然钱不多，也是实打实的优惠啊...

还有几个事，强调一下：

1）大部分人的房贷是每年的1月1日重定价，所以一般都是2021年开始盯着LPR走。

2）公积金利率不变，和以前一样。

3）什么时候调整呢？等银行通知。

央行要求是2020年3月开始，最晚8月底结束，5个月时间调整完。所以也不会太迟。

楼市影响几何？

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。

所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

整体看，全社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。

从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。

对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。

整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。

未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，大家准备迎接降准！